Rz. 246
Die auszuführende Leistung wird nach Art und Umfang durch den Generalübernehmervertrag und die diesem zugrunde liegenden Unterlagen und Bedingungen bestimmt. Beauftragt der Auftraggeber nach Vertragsabschluss zusätzliche Leistungen oder ordnet er Änderungen des Bauentwurfes an, so kommt es auch beim Pauschalpreisvertrag zu Nachtragsforderungen. Aus diesem Grunde ist auch bei einem Generalübernehmervertrag, der die schlüsselfertige Errichtung eines Bauwerkes umfasst, auf die Vollständigkeit und Eindeutigkeit der Vertragsgrundlagen zu achten.
Rz. 247
Der Generalübernehmervertrag wird meistens vor Abschluss zwischen den Parteien verhandelt. Es werden noch Details geregelt und oftmals ein Preisnachlass ausgehandelt. Über diese Verhandlung wird ein Protokoll geführt, welches Regelungen enthält, die oftmals individuell ausgehandelt werden und den Regelungen des bei der Verhandlung bereits vorliegenden Generalübernehmervertrages vorgehen.
a) Funktionale Baubeschreibung
Rz. 248
Kernstück ist die funktionale Baubeschreibung. Bei Objekten, die durch Generalübernehmer errichtet werden, erfolgt die Ausschreibung grundsätzlich funktional. Die funktionale Leistungsbeschreibung ist eine andere Bezeichnung für eine Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm, wie sie in § 7 Abs. 9–12 VOB/A beschrieben ist. Im Gegensatz zur Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis wird bei der funktionalen Leistungsbeschreibung (§ 7 Abs. 13–15 VOB/A) auf Grundlage einer Vorentwurfsplanung ein Leistungsprogramm mit der Erläuterung der Bauaufgabe in Form von Funktionsbeschreibungen, Raumprogrammen, der Festlegung von Mindestqualitäten usw. ausgeschrieben.
b) Verbindliche Fristen
Rz. 249
Fristen bezüglich der Herstellung der Bauleistung sind nur verbindlich, wenn es sich um verbindliche Fristen (Vertragsfristen) handelt, § 5 Abs. 1 VOB/B. Dies bedeutet, dass einseitig gesetzte Fristen grundsätzlich bedeutungslos sind. Gleiches gilt für den Bauzeitenplan. In einem Bauzeitenplan enthaltene Einzelfristen gelten nur dann als Vertragsfristen, wenn diese Fristen im Vertrag ausdrücklich vereinbart sind, § 5 Abs. 1 S. 2 VOB/B. Entsprechend sollte bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ein Bauzeitenplan vorliegen, der dann ausdrücklich zum Vertragsinhalt wird.
c) Vereinbarung eines Zahlungsplans
Rz. 250
Auch wenn nach § 16 Abs. 1 VOB/B der Generalübernehmer für nachgewiesene vertragsgemäße Leistungen ohne sonstige Vereinbarung Abschlagszahlungen verlangen kann, ist beim Generalübernehmervertrag mit einer Pauschalsumme die Vereinbarung eines Zahlungsplanes notwendig. Da der Generalübernehmer nur die vertragsgemäße Fertigstellung des Objektes zum vereinbarten Pauschalpreis schuldet, nicht aber den Nachweis der erbrachten Leistungen und Massen, hätte er Probleme, den Leistungsnachweis für Abschlagszahlungen zu erbringen. Bei Vereinbarung eines Zahlungsplanes wird für die Fälligkeit ein bestimmter Leistungsstand festgelegt.
d) Verwendung der anerkannten Regeln der Technik
Rz. 251
Der Generalübernehmer hat die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten, § 4 Abs. 2 S. 2 VOB/B. Bei den DIN-Normen bzw. Europäischen-Normen (EN) wird vermutet, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Dies ist jedoch nicht zwingend. Unter die anerkannten Regeln der Technik fallen noch eine Vielzahl von Richtlinien und Ähnlichem.
e) Vereinbarung der VOB/B
Rz. 252
Da die VOB/B eine Allgemeine Geschäftsbedingung ist und keine gesetzliche Verordnung, muss die VOB/B zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart werden. Dies geschieht am besten dadurch, dass im Vertrag auf die VOB/B Bezug genommen wird und diese als Vertragsgrundlage aufgenommen wird. Wenn die VOB/B wirksam vereinbart ist, gilt automatisch die VOB/C, § 1 Abs. 1 S. 2 VOB/B. Da es sich bei Generalübernehmern ausschließlich um im Bau bewanderte Gesellschaften oder um Kaufleute handelt, bedarf es nicht der Aushändigung der VOB/B bzw. der VOB/C. Da die VOB/B Allgemeine Geschäftsbedingung für die Ausführung von Bauleistungen ist, eignet sie sich nicht für die vom Generalübernehmer auch zu erbringenden Architekten- und Ingenieurleistungen. Diese Leistungen unterliegen dem Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere dem Bauvertragsrecht, §§ 650a ff. BGB.
f) Rangfolge der Vertragsbestandteile
Rz. 253
Die Festlegung der Rangfolge der Vertragsbestandteile vermeidet bei Widersprüchen Auslegungsschwierigkeiten. Probleme gibt es immer dann, wenn es einen Widerspruch zwischen den in der Baubeschreibung enthaltenen Leistungen und denen in den Plänen gibt. Bei Unklarheiten über nicht von vornherein in Übereinstimmung zu bringende Vertragserklärungen hat sich die Auslegung des Vertrages zunächst an demjenigen Teil zu orientieren, der die Leistung konkret beschreibt. Dabei kommt dem Wortlaut der Leistungsbeschreibung gegenüber etwaigen Plänen jedenfalls dann eine große Bedeutung zu, wenn damit die Leistung im Einzelnen genau beschrieben wird, während die Pläne sich nicht im Detail an dem angebotenen Bauvorhaben orientieren. Die VOB gibt hier keine Lösung, da sie nur von der Leistungsbeschreibung spricht, § 1 Abs. 2 VOB/B. Da die Leistungsbeschreibung die Baubeschreibung, das Leistungsverzeichnis, die Vorbemerkungen,...