§ 14 Bauvertrag / I. Allgemeines

Rz. 1

Der Bauvertrag ist seit dem 1.1.2018 im BGB in den §§ 650a BGB bis 650h BGB geregelt. Das Bauvertragsrecht ist somit das erste Mal Bestandteil des BGB und befindet sich nicht mehr verstreut und in skriptischerweise unter dem Begriff Werkvertrag des BGB. Unter dem Untertitel 1 "Werkvertrag" befindet sich nunmehr im Kapitel 2 der "Bauvertrag". Das Bauvertragsrecht beginnt mit der Definition des Bauvertrages in § 650a BGB. In § 650b BGB sind gesetzliche Regeln zum Anordnungsrecht des Bestellers für Änderungen der Bauleistung und in § 650c BGB sind Vorgaben für die Preisberechnung bei Änderungsanordnung enthalten. Kommt eine Einigung der Parteien über die Berechtigung der Änderungsanordnung oder die Höhe der Vergütungsanpassung nicht zustande, gewährt § 650d BGB die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung beim Gericht zu erwirken. Die Sicherungshypothek des Bauunternehmers befindet sich nun in § 650e BGB, die Bauhandwerkersicherung in § 650f BGB. In § 650g Abs. 1, 2 BGB ist die Regelung der Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme und in § 650g Abs. 3 BGB die Verpflichtung, eine prüffähige Schlussrechnung zu erstellen, enthalten. In § 650h BGB ist die Schriftform der Kündigung festgelegt.

Rz. 2

Im Unterschied zum Bauträgervertrag nach § 650u BGB, der neben der Bauleistung zugleich auf die Übereignung eines Grundstücks oder eines Anteils hieran gerichtet ist und deshalb der notariellen Beurkundung bedarf, kann der Bauvertrag formfrei, grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden Eine Ausnahme bildet der Verbrauchervertrag, der für die Wirksamkeit die Textform erfordert, § 650i Abs. 2 BGB. Der Bauvertrag unterliegt aber Formvorschriften, wenn er mit einem formbedürftigen Vertrag rechtlich eine Einheit bildet, also bei gemischten oder zusammengesetzten Verträgen (im Baubereich nicht selten im Zusammenhang mit einem Grundstücksvertrag, darunter der schon erwähnte Bauträgervertrag).

Rz. 3

Steht der Grundstückskaufvertrag im Zusammenhang mit dem Bauvertrag, ist grundsätzlich eine notarielle Beurkundung auch des Bauvertrages notwendig. Eine Beurkundung ist auf jeden Fall dann erforderlich, wenn der Vertrag mit dem Erwerb des Baugrundstückes steht und fällt. Eine rechtliche Einheit besteht dann, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Die Beurkundungsbedürftigkeit des Bauvertrages ist nur dann nicht gegeben, wenn durch den Bauvertrag keine mittelbare Veräußerungspflicht des Grundstücks erfolgt. Bei der Beurkundung des mit dem Grundstückskaufvertrag verbundenen Bauvertrages ist auch darauf zu achten, dass die Baubeschreibung und die Pläne Gegenstand der notariellen Urkunde werden.

Aus Beweiszwecken ist es immer sinnvoll, einen Bauvertrag schriftlich oder in Textform abzuschließen, damit man später keine Schwierigkeiten beim Nachweis des zu erbringenden Leistungsumfangs und der hierfür zu zahlenden Vergütung hat. Beim Verbraucherbauvertrag ist die Textform nach § 650i Abs. 2 BGB vorgeschrieben, sodass ein mündlicher Verbraucherbauvertrag nach § 125 BGB nichtig ist.

Rz. 4

Der nun in § 650a BGB enthaltene Bauvertrag umfasst die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon, § 650a BGB. Bei Verträgen zwischen Verbraucher und Unternehmer gelten ergänzend die Vorschriften des Verbraucherbauvertrags, wenn der Unternehmer ein neues Gebäude erstellt oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude durchführt, § 650i BGB.

Rz. 5

Auch beim BGB-Bauvertrag im Sinne des § 650a BGB besteht die Möglichkeit, die VOB/B zu vereinbaren. Ist eine Vertragspartei Verbraucher i.S.d. § 13 BGB, so ist § 310 BGB zu beachten (dazu unten Rdn 13 f. und 28 f.).“