1. Gegenstand des Vertrags
Rz. 61
Dieser Verbraucherbauvertrag findet Anwendung für Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird, § 650i BGB. Der Abschluss dieses Vertrags bedarf zu seiner Wirksamkeit der Textform nach § 126b BGB, § 650i Abs. 2 BGB. Der Begriff des Verbrauchers ist in § 13 BGB geregelt und umfasst ausnahmslos natürliche Personen, die Rechtsgeschäfte abschließen, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Die Vermögensverwaltung als solche schließt erst dann die Verbrauchereigenschaft aus, wenn sie berufs- oder erwerbsmäßig ausgeübt wird und einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert. Umstritten war, ob ein Verbraucherbauvertrag nur dann vorliegt, wenn für den Bau des neuen Gebäudes ein Unternehmer beauftragt wird oder ein Verbraucherbauvertrag auch dann vorliegt, wenn der Verbraucher das Bauvorhaben in mehrere Bauverträge aufspaltet, die er mit mehreren Unternehmern isoliert abschließt. Der BGH hat entschieden, dass ein Verbraucherbauvertrag voraussetzt, dass es sich um einen Vertrag mit einem Verbraucher handelt, durch den der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes verpflichtet wird. Dazu reicht es schon nach dem Wortlaut nicht aus, dass der Unternehmer die Verpflichtung zur Erbringung eines einzelnen Gewerks im Rahmen eines Neubaus übernimmt. Voraussetzung ist vielmehr, dass ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes bzw. zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem Gebäude verpflichtet wird. Bei Umbaumaßnahmen handelt es sich nur um einen Verbraucherbauvertrag, wenn die Umbaumaßnahmen "erheblich" sind, § 650i Abs. 1 BGB. Umbaumaßnahmen sind erst dann "erheblich", wenn sie in ihrem Umfang einem Neubau gleichkommen und mehrere Gewerke umfassen.
2. Vertragsbestandteile
a) Textform
Rz. 62
Der Verbraucherbauvertrag kommt nur wirksam zustande, wenn die Textform nach § 126b BGB eingehalten ist. Zustande kommt der Verbraucherbauvertrag somit entweder durch Unterschrift beider Parteien unter dem Vertrag oder durch Austausch von wechselseitigen Erklärungen (Angebot und Annahme). Dabei müssen beide Erklärungen mindestens in Textform sein. Hat der Verbraucher einen Architekten eingeschaltet, kann der Vertrag dadurch zustande kommen, dass dieser im Auftrag des Verbrauchers ein Blanko-Leistungsverzeichnis an den Unternehmer übersendet mit der Aufforderung, hierauf durch Einsetzen der Preise ein Angebot abzugeben. Dieses Angebot mit dem ausgefüllten Leistungsverzeichnis muss dann vom Verbraucher in Textform, z.B. durch Bestätigungs-E-Mail, angenommen werden. Ein vom Verbraucher mündlich per Telefon angenommenes Angebot des Unternehmers ist nach § 125 BGB nichtig und somit unwirksam.
b) Widerrufsrecht
Rz. 63
Nach § 650l BGB steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu. Um die Belehrungspflicht nach EGBGB Art. 249 § 3 zu erfüllen, die in Textform zu erfolgen hat, ist dem Vertrag eine Widerrufsbelehrung als Anlage beizufügen. Der Unternehmer kann seine Belehrungspflicht dadurch erfüllen, dass er dem Verbraucher das nach Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB vorgesehene Muster für die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen beifügt. Das Widerrufsrecht gilt unabhängig davon, wo der Verbraucherbauvertrag abgeschlossen worden ist. Dies weicht somit vom Widerrufsrecht des § 312g BGB ab, welches voraussetzt, dass der Vertrag außerhalb von den Geschäftsräumen geschlossen worden ist.
c) Baubeschreibung
Rz. 64
Der Unternehmer hat eine Baubeschreibung, deren Einzelheiten sich aus EGBGB Art. 249 § 2 ergeben, dem Vertrag zugrunde zu legen, § 650j BGB. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter, in erster Linie ein Architekt, die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt. Die Baubeschreibung hat folgende Informationen zu enthalten:
| 1. |
allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise, |
| 2. |
Art und Umfang der angebotenen Leistung, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück oder der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufen, |
| 3. |
Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte, |
| 4. |
ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz, zum Schallschutz sowie zur Bauphysik, |
| 5. |
Angaben zur Baubeschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke, |
| 6. |
ggf. Beschreibung des Innenausbaus, |
| 7. |
ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, |
| 8. |
Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss, |
| 9. |
ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage... |