§ 14 Die Anordnung eines Vermächtnisses / 4. Lastentragung

Rz. 232

Welche für ein Haus anfallenden Kosten sind vom Wohnungsberechtigten einerseits und vom Eigentümer andererseits zu tragen?

▪	Verbrauchskosten wie Strom, Heizöl, Wasser, Abwasser, Müllgebühren und Reinigung sind Kosten der Lebensführung des Wohnungsberechtigten und deshalb ausschließlich von ihm zu tragen.[262]
▪	Nach den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 1093, 1041 BGB sind die gewöhnlichen Unterhaltungskosten des Anwesens von dem Wohnungsberechtigten allein zu tragen.[263] Zu der gewöhnlichen, dem Wohnungsberechtigten (und dem Nießbraucher) obliegenden Unterhaltung der Sache zählen nur solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind.[264]
▪	Außergewöhnliche Unterhaltungskosten sowie die Sachversicherung und die öffentlichen Lasten (bspw. Grundsteuer) sind vom Eigentümer zu tragen. Dies ergibt sich daraus, dass in § 1093 BGB auf die §§ 1045, 1047 BGB nicht verwiesen ist. Außergewöhnlicher Unterhaltungsaufwand ist vom Eigentümer nach den Gesichtspunkten einer Geschäftsführung ohne Auftrag im Innenverhältnis zu tragen. Außergewöhnliche Lasten sind in der Regel solche, die nicht aus Erträgen getragen werden, sondern aus der Substanz der Sache bestritten werden.[265] Den Begriff einer ordnungsgemäßen Verwaltung definiert das Gesetz in § 745 Abs. 1 S. 1 BGB.

Lastentragung nach Gesetz

Wohnungsberechtigter	Eigentümer
§§ 1093, 1041 BGB
Gewöhnliche Unterhaltungskosten	Außergewöhnliche Unterhaltungskosten
	Sachversicherung, § 1045 BGB
	Öffentliche Lasten, § 1047 BGB, bspw. Grundsteuer

Außerordentliche Aufwendungen, § 1049 BGB:

Wohnungsberechtigter hat Anspruch gegen Eigentümer nach Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag.

Rz. 233

Inwieweit der Erblasser bezüglich der Lastentragungspflicht vom Gesetz abweichende Regelungen treffen kann, ist nicht eindeutig geklärt. Da § 1041 BGB, auf den § 1093 BGB verweist, jedoch weitgehend dispositiver Natur ist, dürften inhaltliche Abänderungen zulässig sein. Entsprechende Regelungen sind als Inhalt des Vermächtnisses in die letztwillige Verfügung aufzunehmen.

Rz. 234

Bei den Betriebskosten handelt es sich nicht um Unterhaltungskosten, vielmehr entstehen sie mit der Ausübung des Wohnungsrechts. Sie fallen dem Wohnberechtigten zur Last. Wird der betreffende Gegenstand (bspw. die Heizanlage) von mehreren Personen gemeinschaftlich gebraucht, so haben sie die Betriebskosten in analoger Anwendung von § 748 BGB anteilig zu tragen.^[266] Gleiches gilt für Schönheitsreparaturen, öffentliche Lasten und Ver- bzw. Entsorgungskosten.^[267]

Der Erblasser kann abweichende Anordnungen treffen.^[268]

[262] LG Duisburg WuM 1988, 167.

[263] BayObLGZ 85, 414; BayObLG NJW-RR 1989, 14.

[264] BGH v. 6.6.2003 – V ZR 392/02, DNotI-Report 2003, 134.

[265] BGH NJW 1956, 1070.

[266] BeckOK BGB/Wegmann/ Reischel, § 1093 Rn 27; vgl. auch OLG Celle v. 30.8.2012 – 4 W 156/12, DNotZ 2013, 126.

[267] OLG Schleswig v. 27.6.1994 – 24 W 7640/93, NJW-RR 1994, 1359.

[268] Riedel, in: Riedel, Immobilien in der Erbrechtspraxis, § 11 Rn 159.