§ 14 Erlösverteilung / 1. Erfüllung

Rz. 17

Wegen der fehlenden Akzessorietät zwischen Forderung und Grundschuld wird regelmäßig in der Sicherungsabrede vereinbart, dass der Gläubiger die Grundschuld zurückzugewähren hat, wenn der Sicherungszweck nicht mehr gegeben ist. Ist die Sicherungsgrundschuld nur teilweise valutiert, hat der Sicherungsgeber auch einen Anspruch auf teilweise Rückgewähr.^[19] Den bei der Erlösverteilung auf den nicht valutierten Teil der Grundschuld entfallenden Übererlös hat der Gläubiger aufgrund der Sicherungsabrede herauszugeben. Weiterhin sind Zahlungen des persönlichen Schuldners ausschließlich auf die Forderung und nicht auf die Grundschuld zu verrechnen. Eine Eigentümergrundschuld entsteht daher nicht. Nur wenn der Eigentümer zur Abwendung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung auf die Grundschuld zahlt, entsteht ein Eigentümerrecht.^[20]

Rz. 18

Gleiches gilt in der Insolvenz des Grundstückseigentümers. Zahlungen des Insolvenzverwalters an den Gläubiger einer Grundschuld werden grundsätzlich auf die Grundschuld und nicht auf die durch sie gesicherte Forderung geleistet.^[21]

Rz. 19

Sind persönlicher Schuldner und Eigentümer nicht identisch und zahlt der nicht persönlich schuldende Eigentümer auf die Grundschuld, geht die gesicherte Forderung nicht kraft Gesetzes auf ihn über.^[22] Wird der persönliche Schuldner daraufhin aus der Forderung in Anspruch genommen, ist zu unterscheiden, ob er Sicherungsgeber war oder nicht. Im ersteren Fall kann er dem Gläubiger bei einer Zahlungsverpflichtung gegenüber einwenden, dass er nur Zug um Zug gegen Rückgewähr der Grundschuld zur Leistung verpflichtet ist. Im letzteren Fall ist er nicht zur Zahlung verpflichtet, da der Gläubiger keine doppelte Befriedigung erhalten darf.^[23]

Rz. 20

Eine besondere Situation ergibt sich, wenn eine Grundschuld nach den Versteigerungsbedingungen nicht erlischt, sondern bestehen bleibt und vom Ersteher zu übernehmen ist:

(a) In diesem Falle führt die Zuschlagserteilung nicht zur Fälligkeit des Rückgewähranspruchs hinsichtlich des nicht mehr valutierten Teils der Grundschuld.^[24]

Rz. 21

(b) Haben die Beteiligten in der Sicherungsabrede vereinbart, dass der Rückgewähranspruch nur durch Verzicht oder Löschungsbewilligung erfüllt werden kann, führt dies dann zur Unwirksamkeit, wenn im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum durch Zuschlag gewechselt hat.^[25] Konkret hatte die Gläubigerin eine Löschungsbewilligung erteilt und diese dem Ersteher ausgehändigt, diese kommt jedoch nur dem früheren Eigentümer und Sicherungsgeber zugute, nicht dem rückgewährberechtigten Ersteher. Deshalb konnte der Rückgewähranspruch nur durch Erteilung einer Abtretungserklärung erfüllt werden.^[26] Diese Rechtsprechung bestätigt der BGH^[27] erneut: Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Sicherungsnehmers enthaltene Klausel, die den auf Rückgewähr der Grundschuld gerichteten Anspruch des Sicherungsgebers auf die Löschung des Grundpfandrechts beschränkt, hält der richterlichen Inhaltskontrolle jedenfalls dann nicht stand, wenn sie auch Fallgestaltungen erfasst, in denen der Sicherungsgeber im Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist.

Rz. 22

(c) Löst der Ersteher die übernommene Grundschuld ab, steht der auf einen nicht valutierten Teil der Grundschuld entfallende Übererlös dem bisherigen Grundstückseigentümer zu. Dieser Übererlös resultiert aus der über den Sicherungszweck hinausgehenden dinglichen Belastung des Grundstücks. Die Auszahlung an den früheren Eigentümer gleicht aus, dass dieser bei der Versteigerung nur einen Erlös erzielt hat, der um den vollen Betrag der Grundschuld einschließlich ihres nicht mehr valutierten Teils gemindert war.^[28]

Rz. 23

(d) Der Ersteher haftet stets für den Nennbetrag der übernommenen Grundschuld dinglich. Die Übernahme der Grundschuld bildet einen Teil des von ihm geschuldeten Versteigerungserlöses. Zuzüglich des bar zu zahlenden Teils des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG) ergibt sich der Preis, den der Ersteher für das Grundstück zu bezahlen hat. Ob die Grundschuld im Zeitpunkt des Zuschlags valutiert oder nicht, ist für die dingliche Haftung des Erstehers ohne Bedeutung. Zahlt nun der Ersteher des Grundstücks zur Ablösung einer bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe, wird die Grundschuld nur in Höhe der Zahlung zur Eigentümergrundschuld des Erstehers. Der Grundschuldgläubiger darf daher die Löschung der Grundschuld, die ihm in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht bewilligen. Denn die Löschungsbewilligung würde der Ersteher sofort im Grundbuch umsetzen lassen. Damit wären die offenen Rückgewähransprüche des Sicherungsgebers nicht mehr dinglich durchsetzbar.^[29]

[19] BGH vom 21.5.2003, IV ZR 452/02, Rpfleger 2003, 522.

[20] BGH vom 25.3.1986, IX ZR 104/85 in BGHZ 97, 280 = NJW 1986, 2108 = Rpfleger 1986, 297.

[21] BGH vom 14.6.1994, XI ZR 4/94, NJW 1994, 2692 = Rpfleger 1995, 14 = DNotZ 1995, 294 = MDR 19...