§ 15 Mietverträge unter nahen Angehörigen / A. Steuerliche Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen

Rz. 1

Werden Mietverträge mit nahen Angehörigen i.S.d. § 15 AO (insbesondere Eltern, Kinder, Enkelkinder, Geschwister) geschlossen, sind zu deren steuerlicher Anerkennung (insbesondere was die Werbungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung i.S.d. § 9 EStG betrifft) grundsätzliche folgende Voraussetzung zu erfüllen:

▪	Die Vereinbarung muss zivilrechtlich wirksam abgeschlossen sein. Unschädlich in diesem Zusammenhang ist die fehlende Schriftform[1] oder das Fehlen einer schriftlichen Vereinbarung über eine Nebenkostenabrechnung.[2]
▪	Die Vereinbarung zwischen nahestehenden Personen muss ferner fremdüblich sein. Fremdüblich ist die Vereinbarung immer dann, wenn diese unter den gleichen Bedingungen auch mit einer dritten Person geschlossen werden würde. Ob ein Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält, muss nach der Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten beurteilt werden.[3] Eine geringfügige Abweichung vom Fremdüblichen führt nicht zwingend zur steuerlichen Nichtanerkennung. Eine Vereinbarung der Miethöhe vorbehaltlich der Anerkennung durch das Finanzamt ist, da sich ein fremder Dritter nicht auf einen solchen Vorbehalt einlassen würde, schädlich.[4] Eine verbilligte Vermietung an nahe Angehörige ist grundsätzlich für die Anerkennung des Mietverhältnisses unschädlich.[5] Eine verbilligte Vermietung an nahe Angehörige führt jedoch nach § 21 Abs. 2 S. 2 EStG unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil (siehe Rdn 2>).
▪	Schließlich bedarf es der tatsächlichen Durchführung der Vereinbarung. Die vereinbarte Miete muss auch tatsächlich vom Mieter an den Vermieter gezahlt werden bzw. diesem i.S.d. § 11 EStG zufließen. Wird die Miete nicht bzw. nicht vollständig gezahlt[6] oder sind Barzahlungen nicht belegbar,[7] wird ein Mietverhältnis unter nahen Angehörigen nicht anerkannt. Gleiches gilt bei einer Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen in nicht unerheblichem Umfang.[8]

Fehlt es hieran, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt.

[1] BFH v. 10.5.2006 – IX R 35/05, BFH/NV 2006, 1648–1650.

[2] BFH v. 21.10.1997 – IX R 57/96, BStBl II 1998, 108.

[3] BFH v. 7.5.1996 – IX R 69/94, BStBl II 1997 196.

[4] BFH v. 1.8.2012 – IX R 18/11.

[5] BFH v. 31.7.2007 – IX R 8/07, BFH/NV 2008, 350–351.

[6] BFH v. 20.10.1997 – IX R 38/97, BStBl II 1998, 106.

[7] BFH v. 20.10.1997 – IX R 38/97, BStBl II 1998, 106.

[8] BFH v. 31.3.1992 – IX R 299/87, BFH/NV 1992, 656.