§ 16 Bauträgervertrag / 2. Anmerkungen

a) Sachverhalt

Rz. 8

Das Formular bezieht sich auf folgende Bauträgermaßnahme: Der Bauträger errichtet eine Wohnanlage nebst Außenanlagen und Tiefgarage auf einem Grundstück, das in seinem Eigentum steht und an dem er gem. § 8 WEG Wohnungs- und Teileigentum gebildet hat, das im Grundbuch vollzogen wurde. Die Baugenehmigung ist erteilt. Mit dem Bau ist noch nicht begonnen worden. Vertragsgegenstand ist somit noch nicht fertig gestelltes Wohnungs- und Teileigentum. Das Formular ist auch uneingeschränkt für Sachverhalte verwendbar, in denen die Baumaßnahme bereits begonnen aber noch nicht fertig gestellt wurde. Erwerber ist ein Verbraucher.

b) Beurkundungspflicht

Rz. 9

Der Bauträgervertrag ist beurkundungspflichtig gem. § 311b Abs. 1 BGB. Beurkundet werden müssen alle Vereinbarungen des schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäfts, auch die Baubeschreibung. Nicht zum Grundstücksgeschäft gehörende Vereinbarungen müssen dann mit beurkundet werden, wenn sie mit dem Grundstücksgeschäft "stehen und fallen". Hierfür reicht eine einseitige Abhängigkeit des formfreien Geschäfts vom Grundstücksgeschäft nicht aus.^[8] Nur dann, wenn nach dem Willen der Parteien auch das Grundstücksgeschäft nicht ohne das formfreie Geschäft abgeschlossen werden soll, liegt Beurkundungspflicht für beide Geschäfte vor.^[9] Bei Bauträgergeschäften soll nach dem Willen der Parteien regelmäßig das Grundstücksgeschäft nicht ohne den Bauvertrag und der Bauvertrag nicht ohne das Grundstücksgeschäft abgeschlossen werden, sodass eine Aufteilung in einen beurkundungspflichtigen Grundstückskaufvertrag und einen formfreien Bauvertrag ausscheidet.

[8] BGH v. 26.11.1999 – V ZR 251/98 – NJW 2000, 951; Keim, DNotZ 2001, 827.

[9] BGH v. 26.11.1999 – V ZR 251/98 – NJW 2000, 951.

c) § 17 Abs. 2a BeurkG (Urkundeneingang)

Rz. 10

Dem Verbraucher soll eine ausreichende Frist zur Information und Überlegung zustehen, wenn er beabsichtigt, ein Grundstück an einen Unternehmer zu verkaufen oder von ihm zu kaufen. Die Frist ist nicht dispositiv.^[10] Für den Verbraucherbauträgervertrag sieht § 650j BGB vor, dass der Bauträger den Erwerber in einer Baubeschreibung über die geschuldete Bauleistung unterrichtet, es sei denn, dass der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die Planungsvorgaben zur Verfügung stellt. Die Baubeschreibung muss den Anforderungen des Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB entsprechen. Die Baubeschreibung muss klar sein. Der Bauträger muss dem Erwerber (Verbraucher) die Baubeschreibung rechtzeitig vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung in Textform zur Verfügung stellen. Die in § 17 BeurkG normierte Frist von 14 Tagen dürfte hierfür ausreichend sein.

[10] BGH v. 7.2.2013 – III ZR 121/12 – NJW 2013, 1451.

d) Baubeschreibung (Teil II § 1 Nr. 4)

Rz. 11

Die Beurkundungspflicht gem. § 311b BGB bezieht sich auch auf die Baubeschreibung, da sie die Verpflichtungen des Bauträgers über die zu erbringende Bauleistung enthält.^[11] Die Baubeschreibung hat den Anforderungen des Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB zu entsprechen. Die Baubeschreibung muss auch bei fertig gestellten Baumaßnahmen beurkundet werden, wenn sie in diesen Fällen Vertragsgegenstand geworden ist.^[12] Für die Einbeziehung der Baubeschreibung in den Vertrag bestehen zwei Möglichkeiten: Sie kann dem Vertrag als Anlage beigefügt werden und muss in diesem Fall verlesen werden. Karten, Zeichnungen etc. sind in diesem Fall den Beteiligten zur Durchsicht vorzulegen. Alternativ kann gem. § 13a BeurkG auf die in einer Bezugsurkunde enthaltene Baubeschreibung verwiesen werden.^[13] Diese Möglichkeit wurde im Formular I. gewählt.

[11] BGH v. 20.12.2001 – IX ZR 401/99 – DB 2002, 734, 735.

[12] BGH v. 16.12.2004 – VII ZR 257/03 – NJW 2005, 1115; BGH v. 10.2.2005 – VII ZR 184/04 – NJW 2005, 1356; Thode, ZNotP 2005, 166 ff.

[13] Grziwotz, in: FS Thode, 2005, S. 243, 254 f.

e) Aufteilung des Kaufpreises (Teil II § 2 Nr. 1)

Rz. 12

Alternativ zu der im Formular gewählten Aufteilung des Kaufpreises nach Gegenständen kommt eine Aufteilung aus Grundstücks- Erschließungs- und Gebäudekosten in Betracht. Welche Gestaltung sinnvoll ist, richtet sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalls, insbesondere den steuerlichen Erfordernissen.

f) Allgemeine Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises (Teil II § 2 Nr. 3 Unternr. [2])

Rz. 13

§ 3 Abs. 1 MaBV regelt, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, bevor der Kaufpreis nach Baufortschritt vom Bauträger entgegengenommen werden darf. Die Vorschrift soll sicherstellen, dass der Erwerber, der seine vertragliche Pflicht der Kaufpreiszahlung erfüllt, auch Eigentümer des Vertragsgegenstandes wird.

g) Rechtswirksamkeit und Vollzugsfähigkeit des Vertrags

Rz. 14

Als allgemeine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit sieht § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MaBV vor, dass der Vertrag rechtswirksam sein muss und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen müssen. Betroffen sind alle erforderlichen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Genehmigungen. Hierzu gehören z.B. die Genehmigungen für vollmachtlose Vertreter (§§ 177, 184 BGB) und für Ehegatten (§ 1365 BGB), Genehmigungen in Sanierungsgebieten (§ 144 BauGB) und nach § 2 Grundstücksverkehrsgesetz. § 3 Abs. 1 MaBV erfasst jedoch nicht sonstige zum Vollzug des Vertrags erforderliche Bescheinigungen, wie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wegen der...