§ 16 Bauträgervertrag / A. Einführung

I. Bezeichnung des Bauträgervertrags

Rz. 1

Bauträgerverträge werden häufig als Kaufverträge bezeichnet und die handelnden Parteien als "Käufer" und "Verkäufer". Diese Terminologie entspricht nicht der Rechtsnatur des Bauträgervertrags, der in wesentlichen Teilen ein Werkvertrag ist (siehe § 6 Rdn 2 ff.). Die Terminologie des Kaufrechts stimmt jedoch mit den Begriffen der MaBV überein, die u.a. die Bezeichnungen "Kaufsache" und "Kaufpreisforderung" verwendet. Da die Bezeichnung des Vertrags und der Parteien rechtlich keine weitere Bedeutung hat und es sich beim Bauträgervertrag wohl auch aus der Sicht der meisten Parteien um einen Kaufvertrag handelt, wird in den nachfolgenden Formularen diese gebräuchliche Bezeichnung verwendet.

II. Inhalt des Bauträgervertrags

1. Grundlagen des Bauträgerrechts

Rz. 2

Zu diesem Thema siehe § 6 Rdn 1 ff.

2. Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB und der EU-Klauselrichtlinie

Rz. 3

Bauträgerverträge sind regelmäßig Formularverträge und meistens Verbraucherverträge bzw. Verbraucherbauverträge. Formularverträge oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) sind dadurch gekennzeichnet, dass sie für eine Vielzahl von Verträgen verwendet werden sollen.^[1] Unternehmer die Bauträgermaßnahmen ausführen, beabsichtigen regelmäßig, die Verträge über Wohnungen einer Wohnanlage und Reihenhäuser eines Baugebietes mit allen Erwerbern möglichst gleichlautend abzuschließen. Verbraucherverträge (siehe § 310 Abs. 3 BGB) liegen vor, wenn sich in Ausübung gewerblicher Tätigkeit Handelnde einerseits und natürliche Personen, die zu privaten Zwecken handeln andererseits, gegenüber stehen. In dieser Konstellation wird der überwiegende Teil der Bauträgerverträge abgeschlossen. Der Verbraucherbauvertrag ist in §§ 650i ff. BGB geregelt.

Rz. 4

Formularverträge und Verbraucherverträge unterliegen grundsätzlich der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB und der EU-Klauselrichtlinie vom 5.4.1993.^[2] Diese Vorschriften finden daher grundsätzlich auch auf Bauträgerverträge Anwendung.^[3] Die notarielle Beurkundung ändert hieran nichts. In Bauträgerverträgen unterliegen wohl grundsätzlich auch die Regelungen der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB und der EU-Klauselrichtlinie, die lediglich Inhalte der Makler- und Bauträgerverordnung i.V.m. § 650m Abs. 2 BGB und § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen umsetzen. Solche vertraglichen Regelungen betreffen im Wesentlichen die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit und die Höhe der Kaufpreisraten.^[4]

Rz. 5

Von der Inhaltskontrolle der §§ 305 ff. BGB und der EU-Klauselrichtlinie ausgenommen sind solche vertraglichen Regelungen, die der Verbraucher oder der Vertragspartner des Verwenders eines Formularvertrags selbst in den Vertrag eingeführt hat. Eine Inhaltskontrolle findet weiter dann nicht statt, wenn die vertragliche Regelung individuell ausgehandelt wurde (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB). Aushandeln bedeutet, dass der Verwender, für den Vertragspartner erkennbar, die Vertragsbestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und bereit ist, über eine vorgesehene Regelung ernsthaft zu verhandeln. Dem Vertragspartner muss Gestaltungsmöglichkeit eingeräumt werden, um eigene Interessen wahrzunehmen.^[5]

[1] BGH v. 15.4.2008 – X ZR 126/06; BGH v. 9.3.2006 – VII ZR 268/04; BGH v. 24.11.2005 – VII ZR 87/04.

[2] Die §§ 305 ff. BGB sind unter Berücksichtigung der EU-Richtlinie 93/13 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen auszulegen, EuGH v. 27.6.2000 – C – 240/98 = NJW 2000, 2571.

[3] Schlünder/Scholz, ZfBR 1997, 55; BGH NJW 1992, 2160.

[4] Wagner, BauR 2001, 1313; Thode, ZNotP 2004, 210; Herrler, DNotZ 2007, 895, 911 f.

[5] BGH v. 19.5.2005 – III ZR 437/04; BGH v.5.3.2013 – VIII ZR 137/12.

3. § 650v BGB, die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen und die Makler- und Bauträgerverordnung

Rz. 6

Weitere Vorschriften, die besonderen Einfluss auf die Inhalte von Bauträgerverträgen haben, sind § 650v BGB, § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen und §§ 3, 7 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Nach § 650v BGB können in Bauträgerverträgen Abschlagszahlungen nur verlangt werden, soweit sie entsprechend der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen vereinbart worden sind. § 1 der Verordnung bestimmt, dass in Bauträgerverträgen der Erwerber zur Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 MaBV verpflichtet werden kann. Aus dem Begriff der "Abschlagszahlungen" in § 650m Abs. 2 BGB und § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen dürfte sich ergeben, dass in Bauträgerverträgen Kaufpreiszahlungen nur nach Baufortschritt fällig werden dürfen und dass Vorauszahlungen unzulässig sind.^[6] Dieses bedeutet weiter, dass die Regelungen über Kaufpreisraten in § 3 Abs. 2 MaBV für die Gestaltung von Bauträgerverträgen nur unter der Prämisse maßgeblich sein können, dass die Raten dem Wert der erbrachten Bauleistung entsprechen und nicht zu Vorauszahlungen des Erwerbers führen. Der Ratenplan des § 3 Abs. 2 MaBV muss im Hinblick auf diese Anforderungen somit bei jeder Bauträgermaßnahme kritisch begutachtet und ggf. im Vertrag an den Wert der konkreten Bauleistung angepasst werden. Zu beachten ist schließlich, dass ein Verstoß gegen die gewerberechtlich zwinge...