§ 17 Verwendung von Vorsorgevollmachten / D. Verwendung von Vorsorgevollmachten gegenüber dem Grundbuchamt

I. Form

Rz. 24

Gemäß § 29 Abs. 1 GBO soll eine Eintragung ins Grundbuch nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Besondere Bedeutung bei den "sonstigen" Erklärungen im Sinne des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO hat im Grundbuchverfahren die Erteilung von Vollmachten. Wegen § 29 Abs. 1 S. 1 GBO bedarf die Vollmacht im Grundbuchverfahren stets des Nachweises in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde, auch wenn die Vollmacht materiell-rechtlich gemäß § 167 Abs. 2 BGB gerade nicht der Form des Rechtsgeschäfts bedarf, auf das sie sich bezieht und demnach grundsätzlich formfrei erteilt werden kann.^[32]

[32] Vgl. zur Problematik der Abgrenzung der Vorlagepflicht einer transmortalen Vollmacht oder eines Erbscheins gegenüber dem Grundbuchamt Plottek, ZErb 2021, 253; BeckOK GBO/Otto, § 29 Rn 77.

II. Prüfungen durch das Grundbuchamt

Rz. 25

Das Grundbuchamt prüft Wirksamkeit und Umfang der Vollmacht und hat insoweit eine weitgehende eigene Prüfungspflicht unabhängig von den bereits vom Urkundsnotar getroffenen Feststellungen.^[33] Der Nachweis der erteilten Vollmacht erfolgt durch Vorlage der unterschriftsbeglaubigten oder öffentlich beurkundeten Vollmacht. Der zur Wirksamkeit der Vollmachtserteilung erforderliche Zugang bei Vertreter oder Geschäftsgegner kann aufgrund allgemeiner Erfahrung vermutet werden, wenn der Vertreter von ihr Gebrauch macht.^[34] Allein aus der Tatsache ihrer Erteilung kann nicht allgemein auf den Fortbestand der Vollmacht im maßgeblichen Zeitpunkt ihrer Ausübung geschlossen werden. Wird aber dem Grundbuchamt die Vollmachtsurkunde in Urschrift oder eine Ausfertigung der Urkunde vorgelegt und damit belegt, dass der Vertreter in deren Besitz ist, so darf das Grundbuchamt vom Bestehen der Vollmacht auch bei Abgabe der Erklärung ausgehen.^[35]

[33] BeckOK GBO/Otto, § 29 Rn 79 m.w.N. Zum Vollmachtsumfang beachte OLG Stuttgart, BeckRS 2019, 11670: Der bevollmächtigte Vorerbe kann auch den Nacherben vertreten, ohne den §§ 2112, 2113 BGB zu unterliegen.

[34] BeckOK GBO/Otto, § 29 Rn 83.

[35] BeckOK GBO/Otto, § 29 Rn 87 mit Verweis auf BayObLG NJW 1959, 2119; KG DNotZ 1972, 18, 21; OLG Karlsruhe BWNotZ 1992, 102. Beachte aber OLG München FGPrax 2019, 61: Wurde die Vollmacht widerrufen und wurde der Widerruf dem Grundbuchamt noch vor Eingang des Vollzugsantrags bekannt, darf die auf Grundlage der Vollmacht beantragte Rechtsänderung nicht eingetragen werden; kritisch hierzu Plottek, ZErb 2021, 253, 255.

III. Bedingte und beschränkte Vollmachtserteilung

Rz. 26

Bei der Verwendung von notariellen Vorsorgevollmachten gegenüber dem Grundbuchamt kann es zu Problemen führen, wenn die Vollmacht mit Einschränkungen erteilt wurde. Enthält die Vollmacht z.B. die Bestimmung, dass der Bevollmächtigte keine Schenkungen vornehmen darf, kann sich bei Grundstücksveräußerungen oder Grundstückserwerben die Frage stellen, ob es sich um ein vollentgeltliches Geschäft handelt oder ob der vereinbarte Kaufpreis vom Verkäufer absichtlich zu niedrig angesetzt wurde, um den Käufer zu begünstigen bzw. aus Sicht des Käufers ein zu hoher Kaufpreis angenommen wurde, um den Verkäufer zu begünstigen. In solchen Fällen würde es sich tatsächlich um eine gemischte Schenkung handeln.

Rz. 27

Problematisch ist dabei, dass die Entgeltlichkeit der Verfügung regelmäßig nicht in der Form des § 29 GBO, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden kann. Die vergleichbare Problematik stellt sich regelmäßig bei Grundstücksveräußerungen durch den nicht befreiten Vorerben, der ebenfalls zu unentgeltlichen Verfügungen nicht berechtigt ist (§ 2113 BGB). Das Grundbuchamt ist allerdings in solchen Fällen berechtigt und verpflichtet, unter Berücksichtigung der natürlichen Gegebenheiten die gesamten Umstände des Falles unter dem Gesichtspunkt zu prüfen, ob die Entgeltlichkeit im Sinne des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO offenkundig ist. Dabei darf das Grundbuchamt auch Wahrscheinlichkeitserwägungen anstellen, die sich auf allgemeine Erfahrungssätze stützen. Der Offenkundigkeit sind solche Fälle gleichzustellen, in denen die Unentgeltlichkeit durch die Natur der Sache oder die Sachlage ausgeschlossen wird. Der Bevollmächtigte, der zu unentgeltlichen Verfügungen nicht berechtigt ist und die Vollentgeltlichkeit des Geschäfts gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen muss, wird im Zweifel ein Verkehrswertgutachten vorlegen müssen, das den vereinbarten Kaufpreis bestätigt.

Rz. 28

Ist eine (notariell beurkundete oder öffentlich beglaubigte) Urkunde unter einer Bedingung erteilt worden, so muss nach der Rechtsprechung auch der Eintritt der Bedingung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden.^[36] Soweit der Vollmachtgeber die Vollmacht nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilen möchte, ist es vor dem Hintergrund der vorgenannten Rechtsprechung ratsam, in der Urkunde ausdrücklich zu formulieren, dass es sich bei der jeweiligen "Bedingung" nur um eine Anweisung im Innenverhältnis zwischen Vollmac...