§ 18 Grundstücksrecht / 1. Zusicherungen

Rz. 25

Im Hinblick auf weitgehende Haftungsausschlüsse versichern die Verkäufer üblicherweise zumindest, dass ihnen von schwer wiegenden Mängeln des Objektes (Schimmelbefall, Holzbock, Hausschwamm etc.) nichts bekannt ist. Zwar trägt der Käufer die Beweislast dafür, dass entsprechende Zusicherungen falsch waren; erbringt er aber den Beweis, so liegt eine arglistige Täuschung vor, die über die Mängelansprüche hinaus Schadensersatz- und insbesondere Nacherfüllungsansprüche eröffnet. Selbst im Fall der arglistigen Täuschung über schwerwiegende Mängel des Objektes hat der V. Zivilsenat des BGH entschieden, die Haftung des Verkäufers und den korrespondierenden Schadensersatzanspruch des Käufers bei Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung auf den mangelbedingten Minderwert zu begrenzen.^[24] Im entschiedenen Fall war das verkaufte Mietshaus vom echten Hausschwamm befallen. Zur Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigungskosten seien alle Umstände des Einzelfalls in Betracht zu ziehen. Beim Grundstückskaufvertrag könne als erster Anhaltspunkt von einer solchen Unverhältnismäßigkeit ausgegangen werden, wenn die Mangelbeseitigungskosten entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Die Praxis hat gezeigt, dass häufig – insbesondere bei Altbauten – geraume Zeit nach dem Verkauf vor allem im Rahmen von Umbau- und Sanierungsarbeiten schwer wiegende Mängel des Objekts (Schimmelbefall, Holzbock, Hausschwamm etc.) zum Vorschein kommen. Die Formulierung, mit der der Verkäufer zusichert, dass ihm von solchen Mängeln des Objekts nichts bekannt ist, hilft dem Käufer in diesen Fällen meistens nicht. Die Tücke solcher Mängel liegt darin, dass sie in aller Regel unerkannt bleiben. Selbst wenn vom früheren Eigentümer, dem Verkäufer, Sanierungsmaßnahmen vorgenommen wurden, lässt sich vielfach nicht beweisen, dass er von einem Fortwirken des Schadens gewusst hat und dass ihm der konkrete Umfang der Arbeiten (etwa Schwammsanierung) überhaupt bekannt war. Da die wirtschaftlichen Folgen erheblich sein können, wenn sich etwa Hausschwamm durch sämtliche Etagen eines Objektes zieht und eine Grundsanierung des Objektes unumgänglich ist, sollte in begründeten Fällen auf eine Zusicherung oder zumindest ein Rücktrittsrecht für eine bestimmte Frist bestanden werden. Nur dann lassen sich Schadensersatzansprüche mit einiger Sicherheit durchsetzen, oder die wirtschaftlichen Folgen solcher Mängel abmildern.

[24] BGH BB 2014, 1743.