§ 18 Grundstücksrecht / B. Rechtliche Grundlagen

I. Formerfordernisse des Grundstückskaufvertrages

Rz. 2

Gem. § 311b Abs. 1 BGB bedarf jeder Vertrag, der die Verpflichtung zum Erwerb oder zur Übertragung von Grundvermögen zum Gegenstand hat, der notariellen Beurkundung. Dieses Formerfordernis wird – wie alle Formvorschriften – von der höchstrichterlichen Rechtsprechung extensiv ausgelegt, was dazu führt, dass nicht nur der eigentliche Übertragungsakt mit den wesentlichen Bestandteilen beurkundungsbedürftig ist, sondern alle Vereinbarungen der Parteien, die mit der Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks oder eines Miteigentumsanteils so eng verbunden sind, dass das eine Geschäft ohne das andere nicht gemacht würde.^[1] Jedoch kommt es für das Formerfordernis darauf an, ob eine Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages von der zusätzlichen weiteren Vereinbarung besteht, nicht aber umgekehrt. In seiner Entscheidung vom 13.6.2002^[2] stellt der BGH fest, dass unabhängig von der zeitlichen Reihenfolge der Abschlüsse ein Bauvertrag nur dann zu beurkunden ist, wenn der Abschluss des Grundstückskaufs von ihm abhängig ist, nicht aber im umgekehrten Fall. Die einseitige Abhängigkeit des Bauvertrages vom Grundstückskaufvertrag bedingt kein Beurkundungserfordernis. Der Grundsatz, dass alle Verträge miteinander stehen und fallen, ist also nicht uneingeschränkt anwendbar.

Da die tatsächlichen Feststellungen der jeweiligen Abhängigkeiten jedoch sehr schwierig und unsicher sein können, sollte im Zweifel zur Beurkundung geraten werden.

Rz. 3

Der Gesetzgeber hat diesen Beurkundungszwang zum Schutz der Parteien (Warnfunktion) und zu Beweiszwecken (Beweisfunktion) statuiert. Verstöße gegen das Formerfordernis führen zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages.

Um das formnichtige Rechtsgeschäft gültig zu machen, bedarf es grundsätzlich einer formgerechten Neuvornahme. Die einzige Ausnahme von diesem Grundsatz ist in § 311b Abs. 1 BGB geregelt. Mit der Auflassung und Eintragung wird der formnichtige Vertrag – jedoch ohne Rückwirkung – gültig. Die Heilung erstreckt sich auf den gesamten Inhalt des Vertrages einschließlich aller mündlichen und schriftlichen Nebenabreden.^[3] Voraussetzung der Eintragung im Grundbuch ist allerdings, dass zumindest die Auflassung – die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang – in Form einer öffentlichen Urkunde, also normalerweise als notariell beurkundeter Vertrag, vorliegt.

[1] BGH NJW 1984, 974; BGH NJW 1986, 248.

[2] BGH EWiR 2003, 147 ff.; BGHZ 186, 345 Rn 8.

[3] Palandt/Grüneberg, § 311b Rn 55.

1. Ausnahme beim Erwerb eines GbR-Anteils

Rz. 4

Eine weitere – wenn auch nicht unproblematische – Ausnahme vom Formerfordernis stellt der Kaufvertrag über einen Gesellschaftsanteil an einer GbR dar, der auch dann nicht der notariellen Form bedarf, wenn das Gesellschaftsvermögen im Wesentlichen aus Grundbesitz besteht.^[4] Die Veräußerung eines GbR-Anteils ist auch nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Die Veräußerung von GbR-Anteilen kann jedoch als Umgehungsgeschäft angesehen werden, woraufhin sowohl eine Beurkundungspflicht als auch eine Grunderwerbsteuerpflicht eintreten kann.^[5] Die zur Berichtigung des Grundbuches erforderlichen Bewilligungen bedürfen aber in jedem Fall der Form des § 29 GBO. Nachdem die Rechtsfähigkeit der GbR und deren Grundbuchfähigkeit durch Entscheidungen des BGH und das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs festgeschrieben wurde, bestand zunächst große Unsicherheit über die Voraussetzungen der Eintragungen einer GbR im Grundbuch. Diese ist durch die Entscheidung des BGH vom 28.4.2011 beendet. Die GbR ist, immer aber unter Nennung ihrer Gesellschafter (Name, Geburtsdatum, ggf. Beruf und Wohnort) vorzumerken. Der BGH hat im Übrigen kürzlich beschlossen, dass aufgrund der Verweisung in § 54 Satz 1 BGB auf die Vorschriften über die GbR die Vorschrift des § 47 Abs. 2 GBO auf den nichtrechtsfähigen Verein anwendbar ist. Eine Grundbucheintragung nur unter seinem Namen ohne Nennung der Mitglieder würde sich mit der erforderlichen Publizität des Sachenrechts nicht vertragen und würde den Aufgaben des Grundbuchs widersprechen.

Für die Eintragung von Namen und Sitz der GbR besteht grundsätzlich keine Notwendigkeit.^[6] In der Erwerbsurkunde sollte folgende Formulierung aufgenommen werden: "Der Verkäufer verkauft den Vertragsgegenstand an den Käufer, die XY-GbR, bestehend aus den alleinigen Gesellschaftern X, geb. …, wohnhaft … und Y, geb. …, wohnhaft …." Existieren mehrere Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit identischem Gesellschafterkreis, so sollten unterscheidungskräftige Namen gewählt werden. Ohne Anhaltspunkte hat das Grundbuchamt hierfür keinen Nachweis zu verlangen. Die Eintragung hat nach wie vor mit den Namen der Gesellschaften mit dem Zusatz "in Gesellschaft bürgerlichen Rechts" zu erfolgen. Der Beitritt eines Gesellschafters oder ein Gesellschaftswechsel nach Eintritt bedarf aber keiner neuen Auflassung.

[4] BGH DNotZ 1984, 169.

[5] BFH NZG 2012, 196.

[6] BGH NJW 2011, 1958.

2. Änderungen und Ergänzungen

Rz. 5

Auch Änderungen und Ergänzungen des Grundstückskaufvertrages sind bis zur notariell beurkundeten Auflassu...