I. Allgemeines
Rz. 50
Neben dem schlichten Verkauf einer Immobilie, der im ersten Teil dieses Beitrags dargestellt wurde, besteht in der Beratungspraxis der häufige Wunsch von Mandanten Immobilienbesitz ganz oder zu Bruchteilen auf Ehegatten oder Kinder ohne Gegenleistung zu übertragen. Hintergrund dieser Verträge ist entweder die Sicherung eigenen Vermögens von Unternehmern vor dem Zugriff von Gläubigern im Falle der Insolvenz, der Absicherung eines Ehegatten für die Zukunft und das Alter oder die frühzeitige Übertragung von Vermögensteilen auf die nächste Generation.
Üblicherweise soll bei solchen Übertragungen jedoch das Eigentum an den betroffenen Immobilien nicht uneingeschränkt übertragen werden, sondern der bisherige Eigentümer will sich regelmäßig entweder die eigene Nutzung und/oder Fruchtziehung (Mieterträge, Recht zur Vermietung etc.) vorbehalten und/oder die uneingeschränkte Weiterveräußerung durch den Empfänger verhindern. Vielfach ist es auch erforderlich, dass der bisherige Eigentümer die ständigen Lasten der Immobilie weiter trägt, weil entweder nur er dazu in der Lage ist, oder – wieder aus steuerlichen Gründen – nur er diese Belastungen auch steuermindernd geltend machen kann. Die klassische Lösung dieser Probleme liegt in der Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch.
Die nachfolgende Darstellung befasst sich daher mit den Besonderheiten einer solchen Übertragung oder Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt und den in diesem Zusammenhang zulässigen Beschränkungen. Die vorliegende Darstellung behandelt aber trotz einzelner Hinweise lediglich die vertragliche Gestaltung, sodass es zwingend erforderlich ist, wegen der steuerlichen Aspekte die jeweils gewählte konkrete Konstruktion einer Überprüfung durch einen Steuerberater unterziehen zu lassen. Üblicherweise werden entsprechende Übertragungen aber ohnehin von einem Steuerberater angeregt, wobei aber auch hier nicht versäumt werden darf, die endgültig gewählte Konstruktion dem Steuerberater nochmals zur Prüfung im Hinblick auf steuerliche Konsequenzen vorzulegen, weil der Eintritt des steuerlichen Erfolges ganz maßgeblich von der schließlich gewählten Detailkonstruktion abhängig ist und die Bewertung einzelner vertraglicher Konstruktionen – wie auch schon in der Vergangenheit – aller Voraussicht nach einem stetigen Wandel unterliegen wird.
II. Rechtliche Grundlagen
Rz. 51
Grundsätze eines Grundstückskaufvertrags:
Die grundsätzlich rechtlichen Voraussetzungen und gesetzlichen Rahmenbedingungen eines Vertrags, der die Übertragung oder Belastung von Grundvermögen zum Gegenstand hat, sind selbstverständlich auch auf die nachfolgend erläuterten Verträge anzuwenden. Dies betrifft neben den allgemeinen Beurkundungsgrundsätzen die grundbuchrechtlichen Aspekte ebenso wie insbesondere die Notwendigkeit der detaillierten Beschreibung der Parteien und des Vertragsgegenstandes.
III. Grunderwerbsteuer
Rz. 52
Gem. § 3 Nr. 2 GrEStG unterliegen Grundstücksschenkungen unter Lebenden nicht der Grunderwerbsteuer. Dies gilt selbst dann, wenn wegen der geringen Höhe des Erwerbs keine Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer anfällt oder der Erwerb aufgrund besonderer Befreiungsbestimmungen von der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer befreit ist.
IV. Schenkungsteuer
Rz. 53
Entsprechende Verträge unterliegen aber der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer. Es ist deshalb außerordentlich wichtig, den Verwandtschaftsgrad der Vertragsparteien in der notariellen Urkunde anzugeben. Die Höhe der jeweils anfallenden Steuer basiert auf der der Übertragung zugrunde liegenden Bemessungsgrundlage. Dies hat sich in den vergangenen Jahren aufgrund der Änderung des ErbStG verändert. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass unabhängig von der Bewertung der zu übertragenden Immobilie der Gegenstand der Schenkung und damit deren Wert durch Belastung, etwa Wohnrecht, Nießbrauchsrecht oder sonstige Auflagen, bestimmt wird bzw. bestimmt werden kann.
Die umfangreichen Vergünstigungen beim Erwerb unternehmerischen Vermögens in § 13a und § 13b ErbStG führten zu einem Streit darüber, ob überhaupt und wenn ja inwieweit Betriebsvermögen geschont werden darf, ob also die §§ 13a, 13b ErbStG eine Verfassungswidrigkeit des ErbStG begründen. Vom BFH wurden die Regelungen dem BVerfG im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens zur Prüfung der Verfassungsmäßigkeit vorgelegt. Das BVerfG hat die Regelungen des ErbStG zur Begünstigung von Betriebsvermögen in weiten Teilen als unvereinbar mit dem GG erklärt. Zum 1.7.2016 sind die deshalb erforderlichen Änderungen des ErbStG in Kraft getreten. Weiterhin zu beachten sind die Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019. Der Vertrag muss darüber hinaus eine Regelung darüber enthalten, wer die anfallende Steuerbelastung trägt. Sollte dies, wie bei Schenkungen von Eltern zu Kind nicht unüblich, der Schenkende tun, so ist zu berücksichtigen, dass die zu entrichtende Steuer ebenfalls eine Schenkung darstellt und damit die Bemessungsgrundlage entsprechend erhöht.