1. Genaue Bezeichnung
Rz. 7
Neben der erforderlichen Grundbuchbezeichnung (Name des Grundbuchs, Blattnummer) ist eine genaue Straßen- und Ortsangabe empfehlenswert. Soweit nur Teilflächen eines Grundstücks veräußert werden, ist dem Vertrag eine genaue Planskizze beizufügen, die gem. § 13 BeurkG den Beteiligten vorzulegen und zur Urkunde zu nehmen ist.
Ein auf dem Grundstück aufstehendes Bauobjekt sollte möglichst präzise bezeichnet werden. Hierbei ist jedoch keine detaillierte Baubeschreibung erforderlich, da ja das Objekt vorhanden ist und im Zweifel vor Abschluss des Kaufvertrages eingehend besichtigt wurde. Eine möglichst genaue Bezeichnung ist gleichwohl insbesondere im Hinblick auf die Nutzungsmöglichkeit (Beschaffenheitsvereinbarung) sinnvoll und erwünscht (z.B. Einfamilienhaus; Mehrfamilienhaus mit … Wohnungen; Miethaus mit … Wohneinheiten und … Geschäftseinheiten mit einer Wohnfläche von ca. … qm und einer gewerblichen Nutzfläche von ca. … qm). Diese Beschreibung spielt auch im Zusammenhang mit der Sachmängelhaftung eine wesentliche Rolle.
2. Zubehör
Rz. 8
Soweit bewegliches Zubehör im Rahmen des Kaufvertrages mitveräußert wird, sollte dies eingehend beschrieben werden, da im Streitfall der Vermerk "wie besichtigt" erhebliche Beweisprobleme aufwerfen kann. Dieser Vermerk ist trotzdem für die Beschreibung des Zustands des mitveräußerten Zubehörs von Bedeutung. Die Regelung eines solchen "Nebengeschäftes" im notariellen Vertrag ist notwendig, um der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB zu genügen, zumal hier selten Klarheit bestehen dürfte, dass der Grundstückskauf vom Vertrag über das Inventar aus Sicht des Verkäufers nicht abhängig ist (vgl. Rdn 2).
3. Person des Käufers
Rz. 9
Neben der genauen Bezeichnung der Käufer ist eine Angabe erforderlich, in welchem Verhältnis mehrere Käufer (Bruchteilseigentum, GbR, Gütergemeinschaft, Güterstand ausländischen Rechts) das Grundstück erwerben, im Falle des Bruchteilseigentums auch zu welchen Quoten.
4. Grundbuchstand
Rz. 10
Unabhängig von der Verpflichtung des Notars gem. § 21 BeurkG, vor der Beurkundung von Grundstücksgeschäften das Grundbuch einzusehen und die Beteiligten über den Inhalt zu belehren, ist es hilfreich, den Inhalt des Grundbuches bereits vor Abschluss des Vertrages zu kennen. Die Kenntnis schafft Klarheit über die Grundbuchberechtigten und gibt Aufschluss über mögliche Probleme bei der Abwicklung des Vertrages. Daneben ist dem Käufer zu raten, das bei den zuständigen Bauämtern geführte Baulastenverzeichnis einzusehen, in dem Belastungen zugunsten der öffentlichen Hand eingetragen sind. Zudem sollte bei älteren Gebäuden geprüft werden, ob das Objekt in die bei den Denkmalschutzämtern geführte Denkmalliste eingetragen ist. Etwa vorhandene Bodenverunreinigungen oder Verdachtsflächen sind in sog. Altlastenkatastern bei den Umweltämtern verzeichnet. Zuletzt sollte geprüft werden, ob das Grundstück im Bereich eines festgesetzten Sanierungsgebietes liegt, auch wenn üblicherweise im Rahmen des Beschlusses über die Sanierung ein Sanierungsvermerk in das Grundbuch eingetragen wird. Wenn das zu erwerbende Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, ist eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich, die Spekulationen verhindern soll. Zudem sind Regelungen über die Tragung der zu erwartenden Sanierungsabgabe und ggf. deren Sicherung in den Kaufvertrag aufzunehmen.
5. Eintragung des Verkäufers als Eigentümer
Rz. 11
Grundsätzlich muss der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein.
Ist der Verkäufer Erbe des eingetragenen Eigentümers, so sind eine Grundbuchberichtigung – die auch im Zuge der Durchführung des Grundstückskaufvertrages erfolgen kann –, ggf. auch vorab die Durchführung des Erbscheinverfahrens nicht unbedingt erforderlich. Es besteht auch die Möglichkeit des Erwerbs von einem Verkäufer, der seinerseits zwar nicht als Eigentümer im Grundbuch verzeichnet, zu dessen Gunsten aber eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. In diesem Falle wird das Anwartschaftsrecht veräußert, wobei gleichzeitig die Rechte aus der Auflassungsvormerkung abgetreten werden. Die Abtretung der Rechte aus der Auflassungsvormerkung kann im Grundbuch eingetragen werden. Solche Konstruktionen sind nach sorgfältiger Prüfung aller Umstände für die Beteiligten durchführbar, sie benötigen im Allgemeinen jedoch einen längeren Abwicklungszeitraum und werfen unter Umständen Probleme bei der Finanzierung auf, insbesondere wenn eine zeitnahe Belastung des zu erwerbenden Objekts nicht sichergestellt werden kann oder der Vorerwerb bereits unter Ausnutzung einer Belastungsvollmacht erfolgt ist. Im letzten Fall sind die finanzierenden Banken zwingend einzubeziehen. Hier ist eine Abwicklung über Notaranderkonto vielfach unumgänglich.
6. Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs
Rz. 12
Sind in Abteilung II des Grundbuches Eintragungen vorhanden, so muss geklärt werden, ob sie gelöscht werden können (Verpflichtung des Verkäufers) oder vom Käufer übernommen werden müssen. Bei zu übernehmenden Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs (z.B. Geh-, Fahr-, Leitungsrechte, Grunddienstbarkeiten zugunsten von Nachbargrundstücken etc.) ist zu prüfe...