1. Fälligkeit
Rz. 14
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist u.a. die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erforderlich. Vor diesem Hintergrund ist eine Erfüllung Zug-um-Zug (Zahlung des Kaufpreises gegen Übereignung) nicht sachgerecht. Grundsätzlich ist der Käufer deshalb vorleistungspflichtig, der Kaufpreis somit vor Beantragung der Eigentumsumschreibung zu zahlen. Zur Absicherung des Käufers werden üblicherweise bestimmte Voraussetzungen für die Fälligkeit der Zahlung des Kaufpreises vereinbart. An erster Stelle steht die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung, die grundsätzlich unverzichtbar ist. Weiterhin müssen alle für die Rechtswirksamkeit des Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Zudem ist der Nachweis des Nichtbestehens oder der Nichtausübung eines Vorkaufsrechts erforderlich. Schließlich muss die Freistellung des Grundstücks von allen eingetragenen und vom Käufer nicht übernommenen Belastungen sichergestellt sein. Die vorgenannten Voraussetzungen sollte der Notar in einer Fälligkeitsmitteilung bescheinigen. Neben diesen Fälligkeitsvoraussetzungen können für den Käufer auch noch weitere notwendig sein, die aber vom Notar nicht überwacht werden, z.B. der Auszug von Mietern aus dem verkauften Haus. Die Fälligkeit des Kaufpreises darf hingegen nicht vom Eingang der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts abhängig gemacht werden, da der Käufer in diesem Fall die Fälligkeit dadurch hinausschieben könnte, dass er die Grunderwerbsteuer nicht zahlt. Eine Methode, den Käufer abzusichern, ist die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto. Der Notar verwahrt das Geld treuhänderisch und nimmt die Auszahlung an den Verkäufer erst vor, wenn die vertraglich hierzu vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält und die Zahlung nicht vor Eintritt der Auszahlungsvoraussetzungen erfolgt. Der Notar darf die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto jedoch nur vornehmen, wenn hierfür ein berechtigtes Sicherungsinteresse der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen besteht, § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG. Damit ist die Verwahrung in der Praxis auf Ausnahmefälle beschränkt, da regelmäßig andere Möglichkeiten für eine Absicherung zur Verfügung stehen werden. Ein derartiger Ausnahmefall kann insbesondere dann vorliegen, wenn ein möglichst frühzeitiger Besitzübergang herbeigeführt werden soll.
Rz. 15
Soweit der Kaufpreis durch eine Bank finanziert wird und die Finanzierung von der Bestellung einer Grundschuld an dem zu erwerbenden Grundstück abhängig gemacht wird, ist es erforderlich, den Käufer zu verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist (üblicherweise binnen zehn Tagen ab Bekanntgabe der Treuhandauflagen durch die Bank) die erforderlichen Handlungen vorzunehmen, d.h. insbesondere die Grundschulden zu bestellen, Selbstauskünfte etc. zu erteilen und im Übrigen für alles zu sorgen, damit der Darlehensvertrag abgewickelt werden kann.
Bei Hinterlegung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto genügt es für die vertragsgerechte Hinterlegung, wenn die finanzierende Bank dem Notar die banküblichen Treuhandauflagen erteilt, d.h. die Auszahlung des Kaufpreises von der Bestellung einer Grundschuld am Kaufgrundstück und deren ranggerechter Eintragung im Grundbuch abhängig macht.
Das finanzierende Kreditinstitut kann seinen Treuhandauftrag, den es bei Einzahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto erteilt hat, bis zu seiner Erledigung nach § 54c Abs. 1 BeurkG einseitig frei abändern und widerrufen. Der Notar hat den Widerruf zu beachten. Er darf dem Rückzahlungsverlangen der Bank jedoch erst dann Folge leisten, wenn die im Vertrauen auf die Sicherstellung des Kaufpreises erbrachten Vorleistungen des Verkäufers rückgängig gemacht worden sind.
2. Notarbestätigung
Rz. 16
Da die ranggerechte Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld u.U. aufgrund langer Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter nicht durch einen Grundbuchauszug nachgewiesen werden kann und die richtige Rangstelle wiederum von der vorherigen Löschung alter Grundschulden abhängt, die aus dem Kaufpreis abgelöst werden müssen, bedarf es oft einer so genannten Notar- oder Rangbestätigung. Diese ist vom Gesetz nicht ausdrücklich geregelt und hat keinen standardisierbaren Inhalt, sie stellt vielmehr ein Rechtsgutachten des Notars dar über Tatsachen, die er aufgrund vorgenommener Grundbucheinsichten und von ihm eingereichter Anträge bestätigen kann. Hierbei darf der Notar keine selbstständigen Garantien abgeben. Die Notarbestätigung kann auch keine Sicherheiten schaffen, sondern nur feststellen, inwieweit solche bestehen.
Häufig wünschen Banken Feststellungen, ob beim Grundbuchamt unerledigte Anträge vorliegen, welche der Eintragung der Grundschuld an der bedungenen Rangstelle entgegenstehen. Die Notarbestätigung muss
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auf eine Einsicht in das Grundbuch,... |