§ 18 Grundstücksrecht / XIII. Grundbuchanträge

1. Auflassungsvormerkung

Rz. 31

Zur Sicherung des Käufers vor vertragswidrigen Zwischenverfügungen des Verkäufers bzw. Belastungen durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen von Gläubigern des Verkäufers sind die Bewilligung und Beantragung einer Auflassungsvormerkung zu erklären. Diese bewirkt eine relative Sperre des Grundbuchs vor späteren Eintragungen Dritter, die der Durchführung des Kaufvertrages entgegenstehen oder das Erwerbsrecht des Käufers beeinträchtigen (§ 883 Abs. 2 BGB). Gem. § 106 Abs. 1 InsO ist die Auflassungsvormerkung insolvenzfest.

In dieser Funktion stellt die Eintragung der Auflassungsvormerkung die Mindestvoraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises dar.

2. Löschungsbewilligung für Auflassungsvormerkung

Rz. 32

Eine Löschungsbewilligung beider Parteien sollte für zwei Fälle im Kaufvertrag oder einer gesonderten Urkunde enthalten sein:

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Im Falle der Umschreibung auf den neuen Eigentümer sollte die zu seinen Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung gleichzeitig gelöscht werden, damit das Grundbuch in Abteilung II wieder frei wird.

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Für den Fall des vom Käufer zu vertretenden Rücktritts vom Vertrag oder bei Geltendmachung von Schadensersatz wegen Nichterfüllung gem. § 326 BGB (Nichtzahlung des Kaufpreises) muss dem Notar das Recht eingeräumt werden, die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewirken, da anderenfalls de facto eine Blockade des Grundbuches einträte und der Verkäufer die Löschungsbewilligung erst in einem möglicherweise langwierigen Zivilprozess erstreiten müsste. Eine andere Lösung besteht darin, die Vormerkung auflösend bedingt zu vereinbaren. In diesem Fall wird im Kaufvertrag vereinbart, dass die auflösende Bedingung im Außenverhältnis eintritt, wenn der Notar die Löschung der Vormerkung durch Eigenurkunde beantragt.

3. Löschung nicht übernommener Lasten

Rz. 33

Im Hinblick auf den Antragsgrundsatz im Grundbuchrecht sollten die Parteien schon im Kaufvertrag die Löschung nicht übernommener Lasten – ggf. nach Maßgabe der noch einzuholenden Löschungsbewilligungen Berechtigter – bewilligen und beantragen.

4. Verzicht auf eigene Antragstellung

Rz. 34

Zur Sicherung der ordnungsgemäßen Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages sollten die Parteien auf ihr Recht verzichten, eigene Anträge beim Grundbuchamt zu stellen. Dieser Verzicht hat jedoch nur schuldrechtlichen Charakter und stellt somit keine Sicherheit für die jeweils andere Partei des Vertrages dar, weil eine Bindung des Grundbuchamtes hieran nicht besteht. Es ist deshalb ausdrücklich vorzusehen, dass der Notar vor Kaufpreiszahlung Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften des Vertrages nur auszugsweise ohne die Auflassungserklärung erteilt und den Parteien bzw. dem Grundbuchamt zur Verfügung stellt, da ein böswilliger Käufer anderenfalls einen Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt selbst stellen könnte.