§ 19 Mietrecht / 5. Haftung für die Kaution bei Veräußerung der Immobilie, §§ 551, 566a BGB

Rz. 104

Mit Vorsicht hat die Erbengemeinschaft zu agieren, wenn sie ein Mietshaus, welches sich im Nachlass befindet, veräußert und zugleich sicherstellen möchte, später nicht für die Rückgewähr von Sicherheitsleistungen in Anspruch genommen zu werden.

Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einer Sicherheitsleistung des Mieters auf den Erwerber über, doch bleibt eine subsidiäre Haftung beim Veräußerer zurück. Nach dem Gesetz haftet der Erwerber für die Rückzahlung oder Rückgewährung der Sicherheiten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Demzufolge hat der Veräußerer bereits bei Abschluss des Mietvertrags alles Notwendige zu tun, um dem Erwerber die weitere Ausreichung der Sicherheitsleistungen zu ermöglichen.^[153] § 566a BGB statuiert jedoch zugleich eine Haftung des Vermieters für den Fall, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber die Sicherheit nicht erlangt werden kann.^[154] Um diese subsidiäre Haftung eintreten zu lassen, genügt es, dass der Mieter die Inanspruchnahme des Erwerbers in zumutbarem Umfang – aber erfolglos – versucht, wobei ein Vorausklageerfordernis nicht besteht.^[155] Demzufolge genügen die außergerichtliche Klagedrohung und eine fehlende Zahlungsbereitschaft des Erwerbers. Dies gilt nur dann nicht, wenn der (ehemalige) Mieter vor dem Eigentumsübergang gekündigt hat und ausgezogen ist.^[156]

Die Erbengemeinschaft sollte daher darauf drängen, dass der Erwerber im Wege einer Vertragsübernahme nach den §§ 566 ff. BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheitenvereinbarung eintritt und zugleich sicherstellen, dass sie Mietsicherheiten separiert übergeben werden. Hierzu ist zwar eine dreiseitige Vereinbarung^[157] notwendig, diese bringt jedoch der Erbengemeinschaft eine erhebliche Sicherheit. Die Praxis zeigt zudem, dass die Mieter hieran mitwirken, da diese eine einheitliche Vertragsbeziehung zum neuen Vermieter präferieren und demzufolge hieran gerne mitwirken.

[153] Derleder, WuM 2002, 239, 243; Kraemer, NZM 2001, 737, 742.

[154] Vgl. AG Braunschweig vom 16.7.1996 – 115 C 692/96, WM 1996, 703.

[155] Derleder, WuM 2002, 239, 243.

[156] BGH, Urt. v. 4.4.2007 – VIII ZR 219/06, ZMR 2007, 529.

[157] Kandelhard, NZM 2001, 697.