§ 19 Mietrecht / E. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters, § 563 BGB

Rz. 33

Der Tod des Mieters bei Wohnraummietverhältnissen beendet nicht automatisch den Mietvertrag. Die Konzeption des § 563 BGB schützt den Bestand von Mietverhältnissen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen als "Hausgenossen" zusammenwohnen. Diese gesetzliche Regelung durchbricht die Systematik des Erbrechts und statuiert unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderrechtsnachfolge.

Der Gesetzgeber stellt folgende Fallkonstellationen zur Verfügung:

▪	Eintrittsrecht, § 563 BGB
▪	Fortsetzungsrecht, § 563a BGB
▪	Fortsetzung mit den Erben, § 564 BGB.

I. Allgemeines

Rz. 34

Nach den allgemeinen erbrechtlichen Regeln geht ein Mietverhältnis nach den §§ 1922, 1967 BGB auf den oder die Erben über. Die Regeln der §§ 563, 563a BGB legen ein hiervon abweichende Sonderrechtsnachfolge kraft Gesetzes^[50] fest. Dieses Konzept genießt somit Vorrang vor der gesetzlichen Erbfolge.^[51] Eine hiervon abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unzulässig, § 563 Abs. 5 BGB. Ein bereits beendetes Mietverhältnis, aus dem nur noch Abwicklungspflichten abgeleitet werden, begründet kein Eintrittsrecht.^[52]

Rz. 35

Mit dieser gesetzlichen Regelung werden die eintretenden Personen in die Lage versetzt, das Mietverhältnis fortzusetzen und dennoch eine überschuldete Erbschaft auszuschlagen,^[53] womit die soziale Komponente der Regelung deutlich wird.

Hier wird dem überlebenden Ehegatten, dem Lebenspartner, den Kindern und anderen Familienangehörigen sowie sonstigen Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen "auf Dauer angelegten Haushalt" geführt haben, ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis des Verstorbenen gewährt, unabhängig davon, ob der Eintretende Erbe wurde oder nicht. Dieses Ergebnis tritt nach dem Willen des Gesetzgebers automatisch ein, ohne Mitwirkung des Vermieters und mit allen Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Folglich muss derjenige, der dieses Recht nicht nutzen möchte, sich hierzu erklären und seinen entgegenstehenden Willen kundtun.

Rz. 36

Insoweit wird deutlich, dass das Eintrittsrecht nach §§ 563, 563a BGB unabhängig davon besteht, ob der Verstorbene eine Erbengemeinschaft hinterlässt und aus wie vielen Personen diese besteht. Nur dann, wenn von diesem Eintrittsrecht kein Gebrauch gemacht wird, kommen die gesetzlichen Regeln des Erbrechts zur Anwendung, § 564 BGB.

Rz. 37

Die Vorschrift geht davon aus, dass der verstorbene Mieter Alleinmieter gewesen ist. Haben mehrere Mieter den Vertrag geschlossen, aber stirbt nur eine Person, so gilt § 563a BGB.^[54] Ist eine beliebige andere Person, die nicht unter § 563 BGB fällt, Mitmieter, steht dennoch dem Ehegatten oder sonstigen Personen, die dem Mieter im Sinne des § 563 Abs. 1, 2 BGB nahe standen, ein Eintrittsrecht zu.^[55]

[50] Palandt/Weidenkaff, § 563 Rn 1 u. 19; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 1.

[51] Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn 1.

[52] Gather, GE 2000, 310.

[53] MüKo/Häublein, § 563 Rn 1; Kinne/Schach/Bieber/Kinne, § 563 Rn 14.

[54] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 4.

[55] MüKo/Häublein, § 563 Rn 8.

II. Anwendungsbereich

Rz. 38

Entsprechend der systematischen Stellung der Norm findet § 563 BGB ausschließlich Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnraum. Das Mietverhältnis darf sich jedoch noch nicht in der Abwicklung befinden.

III. Eintritt in das Mietverhältnis

Rz. 39

Wer in das Rechtsverhältnis eintritt, regelt das Gesetz. Gemeinsam ist dem Kreis der Eintrittsberechtigten Personen, dass sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt gebildet haben müssen. Dieser muss dem Willen des Gesetzgebers nach zudem "auf Dauer angelegt" gewesen sein. Dies wird immer dann angenommen, wenn die Wohnung der Lebensmittelpunkt des gemeinsamen Lebens war. Eine Mindestdauer ist hierbei nicht erforderlich, so dass bereits mehrere Monate des Zusammenlebens genügen.

1. Tod des Mieters

Rz. 40

Voraussetzung für das Eintrittsrecht ist der Tod des Mieters. Gleichbedeutend mit dem Tod ist die Todeserklärung nach dem Verschollenheitsgesetz.^[56]

[56] Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn 20.

2. Eintritt des Ehegatten, § 563 Abs. 1 S. 1 BGB

Rz. 41

Das Eintrittsrecht des Ehegatten regelt § 563 Abs. 1 BGB. Diese Eigenschaft beginnt mit der standesamtlichen Eheschließung nach den §§ 1310 ff. BGB und endet mit der Scheidung nach den §§ 1564 ff. BGB, §§ 606 ff., 622 ff. ZPO oder der Aufhebung nach §§ 1313 ff. BGB. Voraussetzung ist, dass der Ehegatte mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Lebt das Ehepaar getrennt, so führt es keinen gemeinsamen Haushalt mehr und der Überlebende kann sich auf die Regen des § 563 BGB nicht berufen. Dies gilt bereits dann, wenn das Ehepaar innerhalb der Wohnung getrennt lebt.^[57]

[57] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 6.

3. Eintritt des Lebenspartners, § 563 Abs. 1 S. 2 BGB

Rz. 42

Nach § 563 Abs. 1 S. 2 BGB ist auch der Lebenspartner zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigt. Die Voraussetzungen ergeben sich aus §§ 1, 15 LPartG.

4. Eintritt der Kinder, § 563 Abs. 2 S. 1 BGB

Rz. 43

Eintrittsberechtigt sind ferner die leiblichen Kinder des Mieters. Auch die angenommenen Kinder nach §§ 1741 ff., 1767 ff. BGB gehören dazu.^[58]

[58] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 8.

5. Eintritt anderer Familienangehöriger, § 563 Abs. 2 S. 3 BGB

Rz. 44

Das Eintrittsrecht erstreckt sich auch auf Familienangehörige, mit denen ...