§ 19 Mietrecht / I. Allgemeines

Rz. 93

Damit der Erbengemeinschaft ein Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Seite steht, müsste sie ein berechtigtes Interesse zur Kündigung besitzen. Dieses liegt für den Vermieter üblicherweise dann vor, wenn er an der angemessenen Verwertung der Immobilie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert wird und hierdurch erhebliche Nachteile erleidet.^[131]

Hierbei wird gerade die Frage nach einem Mindererlös im Verkaufsfall kontrovers diskutiert.^[132] Hinsichtlich der Ermittlung jener Einbußen gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Es ist der Rechtsprechung überlassen, dieses Tatbestandsmerkmal mit "Leben" zu füllen. So wird zum Teil mit wechselnden prozentualen Abschlägen gearbeitet und zum anderen Teil werden absolute Zahlen zur Ermittlung der Nachteile herangezogen.^[133] Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung geäußert.^[134] Danach wird die Verwertungskündigung bejaht, wenn der Mieterschutz ansonsten zu einem faktischen Verkaufshindernis wird. Zugleich stellt der BGH in seiner Entscheidung heraus, dass kein Eigentümer es dauerhaft hinnehmen muss, mit der Immobilie Verluste zu erwirtschaften, da dies mit dem Eigentumsgrundrecht nach Art 14 GG nicht vereinbar sei.

Rz. 94

Üblicherweise wird ein Vermögensvergleich vorgenommen und bei vermieteten Objekten wird der Preis im vermieteten Zustand dem im nicht vermieteten Zustand gegenübergestellt. Hierbei wird sicherlich regelmäßig das Ergebnis erzielt, dass der Verkaufspreis im nicht vermieteten Zustand höher sein wird. Dies alleine ist jedoch noch nicht ausreichend, um eine entsprechende Kündigung auszusprechen. Hat der Eigentümer seinerseits die Immobilie vermietet erworben, so ist der Einkaufspreis mit dem Verkaufspreis jeweils im vermieteten Zustand zu betrachten. Deshalb ist die Einbuße im Einzelfall zu ermitteln. Entscheidend ist der Preisvergleich jeweils im vermieteten Zustand.^[135]

[131] Emmerich/Sonnenschein/Haug, § 573 Rn 60; Schmidt-Futterer/Blank, § 573 Rn 150.

[132] Vgl. hierzu: MüKo/Häublein, § 573 Rn 83 ff.

[133] Emmerich/Sonnenschein/Haug, § 573 Rn 70.

[134] BGH, Urt. v. 8.6.2011 –VIII ZR 226/09, NJW-RR 2011, 1517, 1518.

[135] Schmitt/Futterer/Blank, § 573 Rn 171.