Rz. 70
Nach § 564 S. 1 BGB wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Diese Regelung wurde vom Gesetzgeber ausschließlich für Mietverhältnisse über Wohnraum geschaffen. Die Vermietung andere Sachen wird über § 580 BGB abgewickelt. Im Pachtrecht gilt § 584a Abs. 2 BGB und für die Landpacht § 594 BGB.
1. Anwendungsbereich
Rz. 71
Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden kann, ist zuvor sicherzustellen, dass in das Mietverhältnis keine natürliche Person nach den Regeln der §§ 563, 563a BGB eingetreten ist, um insoweit die systematische Rangfolge des Gesetzes zu beachten. Voraussetzung für die Anwendung des § 564 S. 1 BGB ist weiter, dass der Mieter gestorben ist. Der Tod des Vermieters schließt den Anwendungsbereich von § 564 BGB aus.
Liegen diese Voraussetzungen vor, wird das Mietverhältnis mit den Erben und somit auch mit der Erbengemeinschaft fortgesetzt. D.h. die Erben treten in alle Rechte und Pflichten ein.[94] Die Fortsetzung beginnt mit dem Tod des Mieters und der Vermieter kann seine Ansprüche direkt gegenüber den Erben geltend machen.
2. Haftung der Erbengemeinschaft
Rz. 72
Treten die Erben nun in das Mietverhältnis ein, so wird das Mietverhältnis rückwirkend mit dem Tod des Mieters mit den Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge fortgesetzt.[95] Die Erbengemeinschaft tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Die Erbengemeinschaft kann Gestaltungsrechte wahrnehmen, ist einstandspflichtig für Mietzinszahlungen, auch rückständige, hat Betriebskostennachzahlungen auszugleichen und ist Adressat für Mieterhöhungserklärungen.
Die Haftung der Erben lässt sich auf den Nachlass beschränken soweit es sich um Mietrückstände handelt, die schon vor dem Tod des Mieters bestanden haben.
Für die laufende Miete haftet der Erbe mit seinem Eigenvermögen, direkt aus dem Mietverhältnis, denn Verbindlichkeiten, die nach dem Erbfall entstanden sind, sind keine Nachlassverbindlichkeiten.[96]
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