§ 19 Mietrecht / III. Haftung für die Sicherheitsleistung

Rz. 99

Die Erbengemeinschaft haftet für die eingezahlten Barkautionen nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner. Es handelt sich um eine Nachlassverbindlichkeit nach § 1967 BGB.

1. Aussonderungspflicht

Rz. 100

Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis ein, muss sie zunächst zwingend prüfen, ob die Kautionen erbracht sind. Ist dies der Fall, muss sichergestellt sein, dass die Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen des vormaligen Vermieters bzw. nun von der Erbengemeinschaft auf Treuhandkonten verwahrt werden. Die Erbengemeinschaft fungiert als Treuhänder. Da der Mieter die getrennte Anlage auch während des laufenden Mietvertrags verlangen und nach § 887 ZPO vollstrecken kann, ist die getrennte Anlage "oberstes Gebot".

Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung kann zur Schadensersatzverpflichtung der Erbengemeinschaft nach § 280 BGB führen, zum einen direkt aus dem Mietvertrag heraus und zum anderen aus Delikt nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 551 BGB, weil § 551 BGB ein Schutzgesetz zugunsten des Mieters darstellt.^[148]

Handelt der Vermieter bzw. die Erbengemeinschaft vorsätzlich, so kann sie je nach Lage des Einzelfalls den Untreuetatbestand nach § 266 StGB verwirklichen.^[149]

Zudem steht dem Mieter solange ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins zu, bis die Erbengemeinschaft den Nachweis erbracht hat, dass die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen angelegt wird.^[150]

[148] LG Hamburg, Urt. v. 30.8.2001 – 327 S 79/01, ZMR 2002, 598, 599.

[149] BGHSt 41, 224, 228 f.; OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 18.1.1989 – 9 U 161/87, ZMR 1990, 9.

[150] AG Königswinter, Urt. v. 2.2.2007 – 9 C 434/05, WuM 2007, 347.

2. Nachforderung

Rz. 101

Hat der Erblasser in einem Mietverhältnis zwar im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, sie bislang noch nicht abgerufen, so regeln sich die Ansprüche der Erbengemeinschaft nach den allgemeinen Regeln. Der Anspruch des Vermieters verjährt in drei Jahren nach den §§ 195, 199 BGB.^[151] Ist demzufolge der Nachforderungsanspruch bereits verjährt, wenn die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis eintritt, so ist auch der Nachforderungsanspruch einredebehaftet.

[151] LG Duisburg, Urt. v. 28.3.1996 – 13 S 334/05, ZMR 2006, 533, 534.

3. Abrechnung und Rückzahlung

Rz. 102

Nach Ende des Mietverhältnisses hat die Erbengemeinschaft über die Kaution nach § 259 BGB abzurechnen und für den Fall, dass keine Ansprüche zugunsten der Erbengemeinschaft bestehen, die Kaution auszubezahlen. Die Erbengemeinschaft haftet dem Mieter direkt für die Zahlung.

4. Aufrechnungserklärung

Rz. 103

Für die Erbengemeinschaft gilt, dass sie nur gemeinsam mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen können. Möchte die Erbengemeinschaft die Auszahlung einer Kaution verhindern und mit Schadensersatzansprüchen aufrechnen, so muss sie diese Erklärung gemeinschaftlich abgeben. Dies ergibt sich zwingend für die Erbengemeinschaft aus § 2040 BGB^[152] und der Tatsache, dass eine zu erklärende Aufrechnung eine Verfügung im Sinne des § 2040 BGB ist. In der Praxis führt dies mitunter zu formalen Problemen, die oft nur zu beheben sind, wenn sich die Erbengemeinschaft eines Verwalters bedient und diesen mit entsprechenden Vollmachten ausstattet oder innerhalb der Erbengemeinschaft einen handlungsbefugten Vertreter bestimmt.

[152] Palandt/Grüneberg, § 387 Rn 5; LG Berlin, Urt. v. 2.7.1999 – 64 S 49/99, GE 1999, 1129; Staudinger/Löhnig, § 2040 Rn 9.

5. Haftung für die Kaution bei Veräußerung der Immobilie, §§ 551, 566a BGB

Rz. 104

Mit Vorsicht hat die Erbengemeinschaft zu agieren, wenn sie ein Mietshaus, welches sich im Nachlass befindet, veräußert und zugleich sicherstellen möchte, später nicht für die Rückgewähr von Sicherheitsleistungen in Anspruch genommen zu werden.

Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einer Sicherheitsleistung des Mieters auf den Erwerber über, doch bleibt eine subsidiäre Haftung beim Veräußerer zurück. Nach dem Gesetz haftet der Erwerber für die Rückzahlung oder Rückgewährung der Sicherheiten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Demzufolge hat der Veräußerer bereits bei Abschluss des Mietvertrags alles Notwendige zu tun, um dem Erwerber die weitere Ausreichung der Sicherheitsleistungen zu ermöglichen.^[153] § 566a BGB statuiert jedoch zugleich eine Haftung des Vermieters für den Fall, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber die Sicherheit nicht erlangt werden kann.^[154] Um diese subsidiäre Haftung eintreten zu lassen, genügt es, dass der Mieter die Inanspruchnahme des Erwerbers in zumutbarem Umfang – aber erfolglos – versucht, wobei ein Vorausklageerfordernis nicht besteht.^[155] Demzufolge genügen die außergerichtliche Klagedrohung und eine fehlende Zahlungsbereitschaft des Erwerbers. Dies gilt nur dann nicht, wenn der (ehemalige) Mieter vor dem Eigentumsübergang gekündigt hat und ausgezogen ist.^[156]

Die Erbengemeinschaft sollte daher darauf drängen, dass der Erwerber im Wege einer Vertragsübernahme nach den §§ 566 ff. BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheitenvereinbarung eintritt und zugleich sicherstellen, dass sie Mie...