§ 19 Mietrecht / M. Kündigung bei Tod des Mieters, § 580 BGB

I. Allgemeines

Rz. 106

§ 580 BGB gleicht in weiten Teilen den Regeln des § 564 BGB. Insoweit wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (siehe Rdn 69 ff.). § 580 BGB ist eine Regelung, die kein zwingendes Recht enthält und demzufolge dispositiv ist.^[161] Davon wird in Leasingverträgen gerne Gebrauch gemacht, um so die Debatte, ob § 580 BGB für Leasingverträge überhaupt anzuwenden ist,^[162] im Keim zu ersticken.

[161] Schmidt-Futterer/Blank, § 580 Rn 1; MüKo/Artz, § 580 Rn 3.

[162] Vgl. zum Meinungsstand Staudinger/Rolfs, § 580 Rn 5 und Staudinger/Stoffels (2004), Leasing Rn 349 ff.; Palandt/Weidenkaff, § 580 Rn 3.

II. Regelungsinhalt

Rz. 107

Der Anwendungsbereich ist dort eröffnet, wo Mietverhältnisse betroffen sind, bei denen es nicht um Wohnraum geht (Grundstücke, bewegliche Sachen, Schiffe, Geschäftsräume). Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse, die auf bestimmte Zeit eingegangen wurden oder bei denen die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert wurde.^[163] Bei der Miete über Sachen besteht die Möglichkeit eines Eintritts nach den §§ 563, 563a BGB nicht, so dass das Mietverhältnis mit der Erbengemeinschaft fortgesetzt wird. Der Erbe tritt nach den §§ 1922, 1967 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis ein.

Der Gesetzgeber gibt den Parteien ein außerordentliches Kündigungsrecht in die Hand. Dieses ist binnen Monatsfrist auszuüben ab dem Zeitpunkt der Todeskenntnis. Die Kündigungsfrist ist die gesetzliche. Auch hier gilt: Mehrere Erben müssen die Kündigung gemeinsam erklären.^[164] Die Kündigungsfrist bestimmt sich für beide Vertragsteile nach § 580a Abs. 4 BGB. Die Kündigung muss binnen eines Monats erklärt werden ab Kenntnis vom Tod des Vertragspartners und Kenntnis von der Erbenstellung.

§ 580 BGB trägt dem Umstand Rechnung, dass wegen der veränderten Verhältnisse sowohl beim Vermieter als auch beim Erben das Interesse bestehen kann, das Mietverhältnis zu beenden, sei es, weil dem Vermieter der Erbe nicht vertrauenswürdig genug ist, sei es, weil der Erbe persönlich der Sache nicht bedarf. Das Kündigungsrecht wird über § 580 BGB beiden Seiten eingeräumt.

[163] Palandt/Weidenkaff, § 580 Rn 4.

[164] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 580 Rn 5; Palandt/Weidenkaff, § 580 Rn 7.

III. Fortführung eines Handelsgeschäfts

Rz. 108

Fraglich in diesen Fällen ist, ob die Erbengemeinschaft ein fristloses Kündigungsrecht besitzt, wenn sie dort in dem gemieteten Objekt ein Handelsgeschäft fortführt. Auch hier steht den Betreibern des Handelsgeschäfts ein außerordentliches Kündigungsrecht zu,^[165] denn Anknüpfungspunkt für die Kündigung ist nicht das Handelsgeschäft, sondern der Mietvertrag, den eine natürliche Person geschlossen hat und hierauf sind die Regeln des § 580 BGB anzuwenden, wenn eine hiervon abweichende Vereinbarung nicht getroffen ist.^[166] Dies kann aber nur dort gelten, wo das Mietverhältnis von einer natürlichen Person abgeschlossen wurde. Wird der Mietvertrag durch eine GbR abgeschlossen, so gibt § 580 BGB der Erbengemeinschaft kein außerordentliches Kündigungsrecht an die Hand, selbst dann nicht wenn die GbR nach dem Tod eines ihrer Gesellschafter aufgelöst wird.^[167] Die GbR besteht nämlich bis zu ihrer Abwicklung fort und die Erbengemeinschaft tritt mit allen Rechten und Pflichten an die Stelle des Erblassers in die Abwicklungsgesellschaft ein, § 727 BGB.^[168]

Hinweis

Wer sicherstellen möchte, dass auch bei Betrieb eines Handelsgeschäfts oder bei Abschluss des Mietvertrags durch eine GbR oder GmbH das Mietverhältnis nicht weiterläuft und innerhalb einer Überlegungsfrist beendet werden kann, wenn einer der Gesellschafter stirbt, der muss dies individuell im Mietvertrag vereinbaren.

[165] A.A. Bub/Treier/Grapentin, IV Rn 449.

[166] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 580 Rn 5.

[167] OLG Brandenburg, Beschl. v. 2.4.2008 – 3 U 103/07, ZMR 2008, 780.

[168] Krämer, NZM 2002, 465, 472.