§ 19 Mietrecht / V. Ablehnungsrecht

Rz. 49

Das Ablehnungsrecht steht den Eintrittsberechtigten Personen zu. Oft wird jedoch vergessen, dass der Eintritt in das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch und somit ohne eigenes Zutun erfolgt. Verhindern können Ehegatte, Lebenspartner, das Kind, der Familien- oder Haushaltsangehörige diese Rechtsfolge nur, wenn dem Vermieter rechtzeitig erklärt wird, dass das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden soll, § 563 Abs. 3 BGB. D.h. es ist Eigeninitiative gefragt. Diese Erklärung muss

▪	dem Vermieter
▪	innerhalb eines Monats
▪	gerechnet ab der positiven Kenntnis vom Tod des Mieters

zugegangen sein.

1. Erklärung gegenüber dem Vermieter

Rz. 50

Schriftform ist für die Ablehnungserklärung nicht erforderlich, aber sowohl den Zugang als auch die entsprechende Abgabe der Erklärung muss der Eintretende beweisen.^[67] Demzufolge empfiehlt sich die Schriftform allein schon zur Beweissicherung. Hilfreich ist es auch, einen Zugangsnachweis aufzubewahren.

Die Erklärung muss allen Vermietern zugehen. Besteht der Vermieter aus einer Erbengemeinschaft, so muss die Erklärung allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zugehen, sofern nicht ein Verwalter amtiert.

[67] Kinne/Schach/Bieber/Kinne, § 563 Rn 15.

2. Berechnung der Monatsfrist

Rz. 51

Die Berechnung der Monatsfrist erfolgt nach den §§ 187 bis 193 BGB. Auf eines sei in diesem Zusammenhang deutlich hingewiesen: Die Monatsfrist gilt nach dem Willen des Gesetzgebers für alle eintretende Personen, wobei es auf die jeweilige Kenntnis vom Tod des Mieters ankommt und der Fristenlauf somit sehr individuell verlaufen kann.^[68] Problematisch ist ohne Frage, dass diese Monatsfrist auch für die Fälle gilt, in denen beispielsweise der Ehegatte erst kurz vor Fristablauf die ablehnende Erklärung abgibt und hierdurch andere Personen "nachrücken". Auch für diese "Nachrücker" gilt nach dem Wortlaut des Gesetzes die Monatsfrist, wenn sie das Mietverhältnis nicht fortführen möchten, und zwar gerechnet ab der positiven Kenntnis vom Tod des Mieters. Hierdurch verkürzt sich deren Überlegungsfrist in der Praxis deutlich und wird auch oft übersehen. Um einen angemessenen Ausgleich zu schaffen, möchte daher die herrschende Meinung in der Literatur^[69] richtigerweise den Fristlauf ab dem Tag beginnen lassen, ab dem der "Nachrücker" Kenntnis von der Ablehnung erhielt. Das Gesetz ist demnach dahingehend auszulegen, dass die Ablehnungsfrist erst zu laufen beginnt, wenn der Eintrittsberechtigte Kenntnis vom Tod des Mieters und von der Ablehnungserklärung des Bevorrechtigten hat und diese Erklärung durch Zugang gegenüber dem Vermieter wirksam geworden ist. Dies entspricht auch der vergleichbaren Regelung in § 1944 Abs. 2 BGB für die Ausschlagung der Erbschaft. Diese Auffassung ist vorzugswürdig.

Rz. 52

Wird die Frist versäumt, so führt dies zum Eintritt in das Mietverhältnis. Die eintretende Person kann diese Rechtsfolge nicht wegen Unkenntnis der gesetzlichen Lage anfechten, da ein Irrtum über die Rechtsfolge kein Anfechtungsgrund i.S.d. §§ 119 ff. BGB ist. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kommt nicht in Betracht und eine analoge Anwendung des § 1956 BGB für diese Fälle^[70] scheidet gleichfalls aus, da der Gesetzgeber eine Regelungslücke nicht hinterlassen hat und § 1956 BGB eine sehr eng auszulegende erbrechtliche Sondervorschrift darstellt. Der Gesetzgeber wollte bewusst mit der Monatsfrist in überschaubarer zeitlicher Abfolge eine rechtssichere Position für die Vertragsparteien schaffen. Demzufolge ist der Wortlaut des Gesetzes hier eindeutig.^[71]

Für die sichere Beratungspraxis und zur Vermeidung von Auseinandersetzungen über den Zeitpunkt der Kenntnis von der Ablehnungserklärung eines Bevorrechtigten, empfiehlt sich daher trotzdem der Hinweis, dass derjenige, der in den Mietvertrag nicht eintreten möchte, aber zum privilegierten Personenkreis gehört, rein vorsorglich seine Ablehnungserklärung an den Vermieter absenden sollte. Die fristgerechte Ablehnung hat die Konsequenz, dass der Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt gilt. Damit wird die bereits vollzogene Sonderrechtsnachfolge rückwirkend beseitigt.

[68] Vgl. hierzu Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 19.

[69] Vgl. hierzu Kinne/Schach/Bieber/Kinne, § 563 Rn 15; Palandt/Weidenkaff, § 563 Rn 20; Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn 59; MüKo/Häublein, § 563 BGB Rn 24.

[70] Vgl. hierzu Lammel, ZMR 1/2004, S. VII, VIII; Sternel, ZMR 2004, 717.

[71] Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn 61; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 19; MüKo/Häublein, § 563 Rn 25.