§ 19 Mietrecht / VI. Kündigungsrecht des Vermieters

Rz. 53

Der Vermieter muss nun nicht jeden Eintretenden akzeptieren. Die Grenzen werden dort gezogen, wo die Person des Eintretenden für den Vermieter eine Unzumutbarkeit darstellt.^[72]

[72] Hinz, ZMR 2002, 643.

1. Form und Frist der Kündigung

Rz. 54

Steht der Eintretende fest, hat der Vermieter die Möglichkeit, hierauf nach § 563 Abs. 4 BGB zu reagieren. Er kann seinerseits binnen Monatsfrist erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte, so dass er das Mietverhältnis kündigt. Es gilt sodann die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573d Abs. 2 BGB.

Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so muss die Kündigung allen zugehen.^[73] Die Kündigungserklärung muss sich an die Voraussetzungen der §§ 573d Abs. 1, 573 BGB halten und ist demzufolge schriftlich und mit einer individualisierbaren Kündigungsbegründung versehen abzugeben und soll ferner die Belehrung über das Widerspruchsrecht nach § 568 BGB enthalten.^[74]

[73] Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn 72; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 23.

[74] Kinne/Schach/Bieber/Kinne, § 563 Rn 24; Sternel, ZMR 2004, 717.

2. Kündigungsgrund

Rz. 55

Die Kündigung darf nicht grundlos erfolgen. Vielmehr muss in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund für die Kündigung liegen. Entscheidend hierfür ist, ob es dem Vermieter zugemutet werden kann, das Mietverhältnis mit dem Eingetretenen oder den Eingetretenen fortzusetzen.^[75] Treten mehrere Personen in das Mietverhältnis ein, so genügt das Vorliegen eines wichtigen Grundes bei einer der eintretenden Personen, um die Kündigung auszusprechen.^[76] Die Kündigung kann dann wegen der Einheit des Mietverhältnisses allen gegenüber erklärt werden. Umstände aus der Vergangenheit können hierbei mitberücksichtigt werden.^[77]

Rz. 56

Als wichtiger Grund gelten bspw. persönliche Feindschaft zum Vermieter, Zahlungsunfähigkeit und ein unsittlicher Lebenswandel.^[78] Ebenso kann das Fehlen eines Wohnberechtigungsscheins Grund der Kündigung sein, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Wohnung handelt sowie die fehlende Mitgliedschaft in einer Genossenschaft bei Genossenschaftswohnungen. Ausländereigenschaft oder Zugehörigkeit zu einer gesellschaftlichen Randgruppe reichen für sich allein nicht aus.^[79]

[75] Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 Rn 69.

[76] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563 Rn 22; Bub/Treier/Landwehr, II Rn 2618; Hinz, ZMR 2002, 644; a.A. Sternel, ZMR 2004, 818.

[77] Sternel, ZMR 2004, 718.

[78] Vgl. hierzu m.w.N. Kinne/Schach/Bieber/Kinne, § 563 Rn 23; Schmitt/Futterer/Streyl, § 563 Rn 69.

[79] Sternel, ZMR 2004, 718.