§ 2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband / 2. Vorschriften zur Auseinandersetzung (§ 11 Abs. 3 WEG)

a) Anteil nach dem Verhältnis des Wertes der Wohnungseigentumsrechte

Rz. 40

Darüber hinaus übernahm der Gesetzgeber in § 11 Abs. 3 WEG erstaunlicherweise die schon 2007 überholte Regelung des § 17 WEG a.F. zur Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das neue Recht.^[39] Danach spricht er den Wohnungseigentümern einen "Anteil (…) nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft" zu und gestaltet diesen auch noch für den Fall variabel aus, dass ein Miteigentumsanteil durch Maßnahmen verändert wurde, deren Kosten der Eigentümer nicht getragen hat. Die Vorschrift ist bestenfalls überflüssig. Wenn die Wohnungseigentümer schon zur Aufhebung ihrer Gemeinschaft schreiten, werden sie regelmäßig auch in der Lage sein, die Details zu regeln.

[39] Zur geringen Bedeutung der Vorschrift s. zutreffend Jennißen/Heinemann, 6. Aufl. 2019, § 17 Rn 1.

b) Gemeinschaftsvermögen

Rz. 41

Nach einer Aufhebung der Gemeinschaft kommen als Gegenstand der Aufteilung nur Gemeinschaftsvermögen sowie Sonder- und Gemeinschaftseigentum in Betracht. Der Gesetzestext lässt wie schon § 17 WEG a.F. unklar, worauf sich der "Anteil" beziehen soll, den § 11 Abs. 3 WEG bestimmen will, obwohl das WEMoG das Gemeinschaftsvermögen an anderer Stelle durchaus differenziert behandelt (vgl. etwa § 9a Abs. 3 WEG).Vermögen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Falle ihrer Auflösung regelmäßig auseinanderzusetzen, da es mit ihrer Aufhebung ansonsten an einem Vermögensträger fehlen würde. Für diesen Fall erweist § 11 Abs. 3 S. 1 WEG den Wohnungseigentümern allerdings einen Bärendienst. Statt auch für die Aufteilung des Gemeinschaftsvermögens den allgemeinen Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG oder einen vereinbarten Schlüssel heranzuziehen, was eine einfache, rechtssichere Aufteilung ermöglicht hätte,^[40] stellt § 11 Abs. 3 S. 1 WEG auf das "Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft" ab. Dies ist nicht nur überflüssig, da nicht einzusehen ist, wieso werterhöhende Maßnahmen oder umgekehrt die Vernachlässigung einer Einheit Einfluss auf den Anteil an der Auseinandersetzung des Gemeinschaftsvermögens haben soll. Zudem widerspricht dies der Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnisgemäß § 9a Abs. 4 WEG. Überdies ist die Regelung höchst streitträchtig, da es naturgemäß sehr unterschiedliche Vorstellungen zum Wert der einzelnen Einheiten geben kann. Sofern die Wohnungseigentümer nicht schon im Aufhebungsvertrag eine abweichende Regelung treffen, drohen Streitigkeiten, die nur durch Sachverständige zu klären sein und den Wert des Gemeinschaftsvermögens regelmäßig übersteigen werden.

[40] So zutreffend schon die Kritik zu § 17 WEG a.F.: S. etwa Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 5. Aufl. 2019, § 17 Rn 6; ähnlich Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 17 Rn 10; schon nach altem Recht hierfür Jennißen/Heinemann, 6. Aufl. 2019, § 17 Rn 12.

c) Aufteilung des Eigentums

Rz. 42

Die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums bedarf bei einer einvernehmlichen Aufhebung der Gemeinschaft regelmäßig überhaupt keiner gesetzlichen Regelung. Denn sie setzt eine Einigung aller Wohnungseigentümer nach § 4 WEG voraus. Die Wohnungseigentümer, die einvernehmlich die Aufhebung ihrer Gemeinschaft beabsichtigen, sollten sich auch über die Einzelheiten der Auseinandersetzung ihres Gemeinschaftsvermögens und die sachenrechtlichen Folgen einigen. Ansonsten drohen die oben skizzierten Streitigkeiten und obendrein die Inanspruchnahme durch die Gemeinschaftsgläubiger nach § 9a Abs. 4 WEG. Sofern die Vorschrift ausnahmsweise anwendbar sein sollte, kann auf die Kommentierungen zur wortgleichen Vorgängernorm des § 17 WEG a.F. verwiesen werden.