§ 2 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband / D. Beendigung der Wohnungseigentümergemeinschaft

I. Neuerungen

Rz. 37

Das frühere Recht sah verschiedene Tatbestände vor, nach denen die Wohnungseigentümergemeinschaft beendet werden konnte. Sie waren sämtlich an die Aufhebung der Sondereigentumsrechte geknüpft. So sah § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. die Schließung der Wohnungsgrundbücher bei völliger Zerstörung des Gebäudes vor, ebenso § 9 Abs. 1 Nr. 3 a.F. auf Antrag des Eigentümers, in dessen Hand sich alle Wohnungseigentumsrechte vereinigen. Mit der Beendigung des Wohnungseigentums ging dann konsequenterweise auch die Wohnungseigentümergemeinschaft unter. An diesen Grundsätzen hält der Gesetzgeber fest, wobei er das Vorliegen von Wohnungseigentum als Voraussetzung für die Existenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft für so selbstverständlich hielt, dass er ihren Fortfall nach Beendigung des Wohnungseigentums für nicht mehr regelungsbedürftig ansah.

II. Aufhebung des Wohnungseigentums

1. Aufhebung der Wohnungseigentumsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG)

a) Dingliche Voraussetzung

Rz. 38

Von Amts wegen werden die Wohnungsgrundbücher nur dann gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG geschlossen, wenn alle Sondereigentumsrechte gemäߧ 4 WEG aufgehoben werden. Dies ist selbstverständlich, da es dann an der dinglichen Voraussetzung für eine Mehrheit von Eigentümern auf einem Grundstück fehlt. In der Konsequenz wird auch die Wohnungseigentümergemeinschaft beendet.

b) Voraussetzung einer einvernehmlichen Aufhebung (§ 11 Abs. 3 WEG)

Rz. 39

Diese von Amts wegen erfolgende Schließung setzt nach § 4 WEG die einvernehmliche Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch alle Miteigentümer voraus. Dies kann etwa dann bedeutsam werden, wenn die Begründung von Wohnungseigentum an grundsätzlich selbständigen Einheiten (z.B. Doppel- oder Reihenhäusern) nur auf bauordnungsrechtliche Beschränkungen, etwa den Ausschluss der Realteilung des Grundstücks, zurückging. Entfällt diese öffentlich-rechtliche Beschränkung, können die Miteigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft auflösen. Diese, letztlich in § 4 WEG verankerte Möglichkeit hierzu war schon bisher anerkannt. Die Änderung der negativen Überschrift ("Unauflöslichkeit der Gemeinschaft") zu einer positiven Fassung ("Aufhebung der Gemeinschaft") dient daher nur der Klarstellung.

2. Vorschriften zur Auseinandersetzung (§ 11 Abs. 3 WEG)

a) Anteil nach dem Verhältnis des Wertes der Wohnungseigentumsrechte

Rz. 40

Darüber hinaus übernahm der Gesetzgeber in § 11 Abs. 3 WEG erstaunlicherweise die schon 2007 überholte Regelung des § 17 WEG a.F. zur Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das neue Recht.^[39] Danach spricht er den Wohnungseigentümern einen "Anteil (…) nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft" zu und gestaltet diesen auch noch für den Fall variabel aus, dass ein Miteigentumsanteil durch Maßnahmen verändert wurde, deren Kosten der Eigentümer nicht getragen hat. Die Vorschrift ist bestenfalls überflüssig. Wenn die Wohnungseigentümer schon zur Aufhebung ihrer Gemeinschaft schreiten, werden sie regelmäßig auch in der Lage sein, die Details zu regeln.

[39] Zur geringen Bedeutung der Vorschrift s. zutreffend Jennißen/Heinemann, 6. Aufl. 2019, § 17 Rn 1.

b) Gemeinschaftsvermögen

Rz. 41

Nach einer Aufhebung der Gemeinschaft kommen als Gegenstand der Aufteilung nur Gemeinschaftsvermögen sowie Sonder- und Gemeinschaftseigentum in Betracht. Der Gesetzestext lässt wie schon § 17 WEG a.F. unklar, worauf sich der "Anteil" beziehen soll, den § 11 Abs. 3 WEG bestimmen will, obwohl das WEMoG das Gemeinschaftsvermögen an anderer Stelle durchaus differenziert behandelt (vgl. etwa § 9a Abs. 3 WEG).Vermögen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Falle ihrer Auflösung regelmäßig auseinanderzusetzen, da es mit ihrer Aufhebung ansonsten an einem Vermögensträger fehlen würde. Für diesen Fall erweist § 11 Abs. 3 S. 1 WEG den Wohnungseigentümern allerdings einen Bärendienst. Statt auch für die Aufteilung des Gemeinschaftsvermögens den allgemeinen Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG oder einen vereinbarten Schlüssel heranzuziehen, was eine einfache, rechtssichere Aufteilung ermöglicht hätte,^[40] stellt § 11 Abs. 3 S. 1 WEG auf das "Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft" ab. Dies ist nicht nur überflüssig, da nicht einzusehen ist, wieso werterhöhende Maßnahmen oder umgekehrt die Vernachlässigung einer Einheit Einfluss auf den Anteil an der Auseinandersetzung des Gemeinschaftsvermögens haben soll. Zudem widerspricht dies der Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnisgemäß § 9a Abs. 4 WEG. Überdies ist die Regelung höchst streitträchtig, da es naturgemäß sehr unterschiedliche Vorstellungen zum Wert der einzelnen Einheiten geben kann. Sofern die Wohnungseigentümer nicht schon im Aufhebungsvertrag eine abweichende Regelung treffen, drohen Streitigkeiten, die nur durch Sachverständige zu klären sein und den Wert des Gemeinschaftsvermögens regelmäßig übersteigen werden.

[40] So zutreffend schon die Kritik zu § 17 WEG a.F.: S. etwa Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 5. Aufl. 2019, § 17 Rn 6; ähnlich Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 17 Rn 10; schon nach altem Recht hierfür Jennißen/Heinemann, 6. Aufl. 2019, § 17 Rn 12.

c) Aufteilung des Eigentums

Rz. 42

Die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums bedarf bei einer einvernehmlichen Aufhebung de...