1. Rechte und Pflichten gegenüber Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümern
Rz. 23
Nach neuem Recht betrifft die Vorverlagerung der Anwendbarkeit des WEG nur noch die Erwerber. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ohne Vorstufe bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Durch § 8 Abs. 3 WEG werden lediglich die Erwerber den Wohnungseigentümern gleichgestellt, die bereits als Sondereigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die Erwerber nach § 8 Abs. 3 WEG haben somit dieselben Rechte wie die bereits mit vollem Recht eingetragenen Wohnungseigentümer sowohl gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch gegenüber den Wohnungseigentümern und ihnen gemäß § 8 Abs. 3 WEG gleichgestellten Erwerbern. Dies betrifft gegenüber den Miteigentümern etwa die Nutzung des Gemeinschaftseigentums und die Teilnahme an Eigentümerversammlungen, gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit der Anfechtung von Beschlüssen. Umgekehrt treffen sie dieselben Pflichten insbesondere zur Zahlung von Vorschüssen und Sonderumlagen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegenüber den Wohnungseigentümern etwa zur schonenden Nutzung des Sondereigentums und zur Duldung von Einwirkungen gemäß § 14 Abs. 2 WEG
2. Rechte und Pflichten gegenüber Dritten
a) Beschränkung auf das Innenverhältnis
Rz. 24
Im Gesetz sind Rechte und Pflichten des Erwerbers gegenüber Dritten dadurch begrenzt, dass der werdende Wohnungseigentümer "gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers" als Wohnungseigentümer gilt. Die Gesetzesmaterialien beschränken die Reichweite des § 8 Abs. 3 WEG ausdrücklich auf das Innenverhältnis. Dies erscheint wenig konsequent und in der Praxis nur schwer durchführbar. Der Erwerber kann somit ebenso wie ein Wohnungseigentümer seine Miteigentümer "von Einwirkungen ausschließen" und die Unterlassung bzw. Beeinträchtigungen seines Sondereigentum gemäß § 1004 Abs. 1 WEG von ihnen verlangen. Gegenüber Dritten, etwa Nachbarn hat er diese Rechte nicht. Umgekehrt ist der angehende Erwerber von Sondereigentum ihnen etwa aus landesrechtlichen Nachbarregelungen nicht zur Einhaltung von Grenzabständen etc. verpflichtet. Schließlich trifft den werdenden Wohnungseigentümer noch nicht die Haftung aus § 9a Abs. 4 WEG.
b) Folgen bei Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums
Rz. 25
Im Außenverhältnis noch vergleichsweise einfach zu beurteilen ist die Behandlung von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. Denn diese sind im Gegensatz zum früheren Recht nicht mehr dem einzelnen Wohnungseigentümer, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet. Folglich wirkt sich die Beschränkung der Mitgliedschaftsrechte auf das Innenverhältnis nicht auf den werdenden Wohnungseigentümer aus. Fraglich könnte alleine sein, ob er an der Entscheidung über die Geltendmachung derartiger Rechte im Innenverhältnis mitwirken darf, da sich seine Mitgliedschaftsrechte auf das Innenverhältnis beschränken. Dies ist aber zu bejahen, da er bei der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und der Beschlussfassung über die Geltendmachung von Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen nur seine Rechte im Innenverhältnis wahrnimmt. Im Übrigen könnte ein solcher Beschluss ohnehin nur von den (werdenden) Wohnungseigentümern angefochten werden, so dass dem Dritten keine Handhabe hiergegen bliebe.
c) Folgen bei Beeinträchtigungen des Sondereigentums
Rz. 26
Komplizierter gestaltet sich die Abwehr von Ansprüchen wegen der Beeinträchtigung von Sondereigentum. Da der werdende Wohnungseigentümer im Außenverhältnis noch nicht als Wohnungseigentümer gilt, ist nicht er, sondern der teilende Eigentümer zur Geltendmachung von Abwehransprüchen berechtigt. Der werdende Wohnungseigentümer müsste also ihn zu ihrer Geltendmachung veranlassen, was im Zweifel zur einer Verdoppelung der Auseinandersetzungen führen kann.
Rz. 27
Praxistipp
Im Hinblick auf die enorme Praxisrelevanz dieser Konstellation sollten teilender Eigentümer und Erwerber auf jeden Fall eine diesbezügliche Regelung im Erwerbsvertrag treffen. Denkbar ist etwa die Abtretung etwaiger Abwehransprüche wegen der Beeinträchtigung von Sondereigentum an den Erwerber.
d) Beeinträchtigungen Dritter durch den werdenden Wohnungseigentümer
Rz. 28
Weniger kompliziert dürften sich in der Regel die Rechtsbeziehungen eines Dritten zum werdenden Wohnungseigentümer gestalten, wenn umgekehrt von dessen Sondereigentum Störungen ausgehen. Denn Abwehransprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB setzen nicht voraus, dass der Störer Eigentümer des Grundstücks ist, von dem die Störungen ausgehen. Lediglich dann, wenn landesrechtliche Regelungen nur die Beziehungen von Grundstückseigentümern regeln, muss der Nachbar den teilenden Eigentümer in Anspruch nehmen, der noch im Grundbuch eingetragen ist.
Rz. 29
Praxistipp
Der teilende Eigentümer kann in diesem Fall vor der Schwierigkeit stehen, selbst gegenüber dem Erwerber keine Anspruchsgrundlage auf Durchsetzung des Nachbarbegehrens zur Seite zu haben. Auch für diesen Fall empfehlen sich Regelungen im Erwerbsvertrag, wonach der Erwerber auch dem teilenden Eigentümer gegenüber zur Einhaltung nachbarrechtlicher Regelungen verpflichtet ist.