§ 2 Grundbuchauswertung / III. Erbbauzins

1. Vor dem 1.10.1994

Rz. 64

Vielfach kam es in der Praxis vor, dass die Erbbauzinsreallast im Erbbaurechtsgrundbuch im Rang hinter Grundpfandrechte zurückgetreten ist. Wurde dann aus dem Rang dieser Grundpfandrechte das Versteigerungsverfahren betrieben, erlosch die Erbbauzinsreallast nach den Versteigerungsbedingungen. Die Verweigerung der Zustimmung zum Zuschlag im Hinblick auf das Erlöschen der Erbbauzinsreallast ist jedoch dem betreibenden Gläubiger gegenüber nicht zulässig.^[56]

Rz. 65

Ist die dingliche Erbbauzinsreallast nach den Versteigerungsbedingungen erloschen, ist auch der Schuldner als ehemaliger Erbbauberechtigter dem Grundstückseigentümer gegenüber nicht mehr verpflichtet, schuldrechtlich den Erbbauzins zu zahlen.^[57]

Rz. 66

Will der Grundstückseigentümer dieses Ergebnis vermeiden, bleibt ihm nur der Antrag auf abweichende Versteigerungsbedingungen dahin gehend, dass die Erbbauzinsreallast abweichend von den gesetzlichen Bedingungen bestehen bleiben soll, § 59 ZVG.

[56] BGH vom 26.2.1987, V ZB 10/86, NJW 1987, 1942 = Rpfleger 1987, 257; OLG Oldenburg vom 23.11.1984, 5 W 63/84, Rpfleger 1985, 203 m. Anm. Hagemann; KG vom 21.2.1984, 1 W 5129/83, Rpfleger 1984, 282.

[57] LG Münster vom 18.1.1991, 3 S 124/90, Rpfleger 1991, 330 m. Anm. Meyer-Stolte.

2. Nach dem 1.10.1994

Rz. 67

Mit Inkrafttreten des SachRÄndG zum 1.10.1994 (BGBl I, S. 2457) kann von der starren zahlen- und ziffernmäßigen Festlegung des Erbbauzinses für die gesamte Erbbaurechtsdauer abgewichen werden. Nach § 9 Abs. 2 S. 1 ErbbauRG kann auch eine Wertsicherung zum Inhalt der Erbbauzinsreallast gemacht werden. Die spätere Erhöhung des Erbbauzinses aufgrund der Wertsicherung teilt den Rang der eingetragenen Erbbauzinsreallast. Die Erhöhung muss durch Einigung und Eintragung im Grundbuch als Änderung bei der Erbbauzinsreallast gesichert werden.^[58]

Rz. 68

Damit erübrigte sich die Eintragung einer Vormerkung auf Erhöhung des Erbbauzinses.^[59]

Rz. 69

Wird diese Vereinbarung nachträglich getroffen, müssen alle Inhaber dinglicher Rechte am Erbbaurecht zustimmen.

[58] Mohrbutter/Mohrbutter, ZIP 1995, 806.

[59] MüKo/Heinemann, BGB, § 9 ErbbauRG Rn 4, 5.

3. Regelung aufgrund des EuroEG

Rz. 70

Durch das EuroEG v. 9.6.1998 (BGBl I, S. 1242) wurde § 9 Abs. 2 ErbbauRG erneut geändert; dort wird nur noch festgestellt, dass Berechtigter der jeweilige Eigentümer des Grundstücks sein kann (bisher bereits § 9 Abs. 2 S. 2 ErbbauRG). Ein dinglich wirkender Anpassungsanspruch ist damit entfallen. Die vor dem 9.6.1998 bestellten Rechte mit Werterhöhungsvereinbarung bleiben wirksam.^[60]

Rz. 71

Eine Werterhöhung kann nunmehr über § 9 Abs. 1 ErbbauRG wie bei der Reallast, § 1105 Abs. 1 BGB, zum Inhalt der Erbbauzinsreallast gemacht werden.

[60] MüKo/Heinemann, BGB, § 9 ErbbauRG Rn 4, 5.

4. Vereinbarung über das Bestehenbleiben

Rz. 72

Weiterhin kann nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG das Bestehenbleiben einer nachrangigen Erbbauzinsreallast mit ihrem Hauptanspruch in der Zwangsversteigerung vereinbart werden. Hierdurch wird die Folge des Erlöschens der Erbbauzinsreallast durch Rangrücktritt hinter ein anderes dingliches Grundpfandrecht, aus welchem dann vorrangig die Zwangsversteigerung betrieben wird, vermieden.

Rz. 73

Die Vereinbarung bezieht sich aber nur auf das Stammrecht als solches (vgl. § 9 Abs. 3 Nr. 1 ErbbauRG: "mit ihrem Hauptanspruch"). Die aus der Erbbauzinsreallast geschuldeten laufenden und rückständigen Leistungen sind vom schuldnerischen Erbbauberechtigten zu zahlen und somit in den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots nach wie vor aufzunehmen; hierbei bleibt die alte Rangstelle erhalten.^[61]

Rz. 74

Das Erlöschen der Erbbauzinsreallast tritt jedoch dann ein, wenn das Verfahren aus der Rangklasse 3 nach § 10 Abs. 1 ZVG betrieben wird (wegen öffentlicher Lasten), nicht aber, wenn wegen Hausgeldern einer Wohnungseigentümergemeinschaft vollstreckt wird, vgl. § 9 Abs. 3 Ziffer 1 ErbbauRG.

Droht die Erbbauzinsreallast in der Zwangsversteigerung zu erlöschen, bleibt dem Berechtigten der Erbbauzinsreallast nur die Möglichkeit, den betreibenden Gläubiger abzulösen, § 268 BGB.^[62]

[61] Mohrbutter/Mohrbutter, ZIP 1995, 806; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, ZVG § 52 Rn 14.

[62] So auch Mohrbutter/Mohrbutter, ZIP 1995, 806; MüKo/Heinemann, BGB, § 9 ErbbauRG Rn 28.