§ 2 Kleinaufteilungen / II. Erläuterungen

1. Aufteilungsmotive

Rz. 2

Die Schaffung rechtlich selbstständig veräußerbarer und belastbarer Einheiten ist der wichtigste Grund, Wohnungseigentum zu begründen. Ferner bietet sich eine WEG-Teilung als Ersatzlösung für eine nicht mögliche oder unzweckmäßige reale Grundstücksteilung an (dazu näher Muster siehe Rdn 17, 35).

Rz. 3

Soweit mit Aufteilungsbeschränkungen z.B. durch den bevorstehenden Erlass von Sozialen Erhaltungsverordnungen oder jüngst durch dasBaulandsmobilisierungsgesetz^[1] zu rechnen ist, kann eine Vorratsteilung Bestandsschutz schaffen. Möglich ist insbesondere auch die vereinfachte Auseinandersetzung von Personengesamtheiten (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaften). Oft spielen auch steuerliche Gründe eine Rolle.

Rz. 4

Die Gestaltungspraxis muss sich der jeweiligen Motivlage anpassen. Wenn, wie im ­Muster zugrunde liegenden Fall, lediglich eine formale Aufteilung beabsichtigt ist, können sich umfassende Gemeinschaftsordnungen im Einzelfall erübrigen. Wenn allerdings die Möglichkeit eines späteren Verkaufs besteht und nicht größte Eile geboten ist, etwa wegen drohender Umwandlungsverbote, sollte möglichst schon bei der Aufteilung auch eine Gemeinschaftsordnung erstellt werden (siehe § 1 Rdn 4). Bei Aufteilungen im Falle von Erbengemeinschaften oder der Auflösung größerer Gesellschaften bürgerlichen Rechts sollte dies in jedem Fall erfolgen und verbietet sich eine "Kurzregelung" wie im Muster. Handelt es sich um Großaufteilungen, erfordert der Verbandscharakter der Gemeinschaft,^[2] ähnlich wie im Gesellschaftsrecht, ohnehin umfängliche "Satzungen".

[1] Das Baulandmobilisierungsgesetz wurde am 22. Juni im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I, S. 1802) und trat am 23. Juni 2021 in Kraft; siehe auch Drexler, notar 2021, 252 ff.

[2] Vgl. § 10 Abs. 6 WEG.

2. Aufteilungsarten

Rz. 5

Wohnungseigentum kann gem. § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG (Teilungsvertrag) oder durch einseitige Teilung durch den Eigentümer gem. § 8 WEG (Teilungserklärung) gebildet werden. Der Alleineigentümer kann nur nach Maßgabe des § 8 WEG aufteilen. Personenmehrheiten haben die Wahl, allerdings mit unterschiedlichen Konsequenzen. Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG ermöglicht unmittelbar die Eigentumszuweisung an einzelne Beteiligte, während im Falle des § 8 WEG sich das bestehende Rechtsverhältnis an den neuen Einheiten fortsetzt und erst dort ggf. auseinandergesetzt werden muss. Der Notar hat hier auf den kostengünstigsten Weg zu achten.^[3] Auch (grunderwerb-)steuerliche Folgen sind zu bedenken.

[3] Vgl. Beck'sches Notarhandbuch/Rapp, Kap. 1 § 3 Rn 27.

3. Form

Rz. 6

Für die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gilt die besondere Formvorschrift des § 4 WEG (notarielle Beurkundung). Materiellrechtlich besteht im Falle des § 8 WEG Formfreiheit, für den Grundbuchvollzug ist jedoch mindestens Beglaubigungsform einzuhalten (§ 29 GBO). In der Praxis werden allerdings auch Teilungserklärungen nach § 8 WEG überwiegend beurkundet, um bei Abverkäufen eine Verweisung nach § 13a BeurkG zu ermöglichen (siehe auch § 1 Rdn 18).

4. Gemeinschaftsverhältnis vor Aufteilung

Rz. 7

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG setzt bereits bestehendes Bruchteilseigentum voraus. Ohne weiteres möglich ist es, im Rahmen des § 3 WEG im Zuge der Aufteilung das Bruchteilsverhältnis als solches zu ändern (vgl. § 1 Rdn 57). Wollen sonstige Personenmehrheiten nach Maßgabe des § 3 WEG aufteilen (z.B. Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Erbengemeinschaften), ist ggf. zuvor eine Auseinandersetzung erforderlich.

5. Grundstück

Rz. 8

Gem. § 1 Abs. 4 WEG kann Sondereigentum nur an einem Grundstück im Rechtssinne gebildet werden. Sollen mehrere Grundstücke in eine Aufteilung einbezogen werden, so ist zuvor Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder Bestandteilszuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) erforderlich. Wegen § 5 Abs. 2 GBO ist dafür allerdings in der Regel ein unmittelbares Aneinandergrenzen erforderlich, sofern nicht wegen gemeinsamer Anlagen (dies kann gerade bei großen Gemeinschaften der Fall sein) ein erhebliches Bedürfnis für die Vereinigung besteht. Bei unterschiedlichen Belastungen kann eine Rangregulierung erforderlich sein.^[4] Bei gemeinschaftlichem Eigentum ist eine Identität sowohl der Beteiligten als auch deren Quoten an den betroffenen Grundstücken erforderlich.^[5]

[4] S. zum alten Recht BGH ZWE 2014, S. 79, strenger ab Inkrafttreten des DaBaGG und Änderung der §§ 5 f. GBO, vgl. Simon, Rpfl. 2014, 125 f.; Böhringer, NotBZ 2014, 99; Spieker, notar 2014, 200 f.

[5] OLG Köln, Beschl. v. 11.4.2019 – 2 Wx 69/19 – juris; dazu v. Türckheim, notar 2020, 99, 109.

6. Abgeschlossenheitsbescheinigung

Rz. 9

Gem. § 3 Abs. 3 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Diese Vorschrift ist materiellrechtlicher Natur und bezweckt in Anlehnung an die katasterrechtlichen Verhältnisse bei Grund...