§ 2 Kleinaufteilungen

A. Grundfall

I. Muster

Rz. 1

Muster 2.1: Grundfall

Muster 2.1: Grundfall

Verhandelt in _________________________ am _________________________

Vor mir, dem Notar _________________________

erschienen heute

1. Herr A, geb. B

2. Frau A

Sie erklärten gemäß § 3 WEG (siehe Rdn 5) zu meinem Protokoll (siehe Rdn 6):

I. Vorbemerkung

Wir sind in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (siehe Rdn 7) Eigentümer des _________________________ belegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts _________________________ von _________________________ Blatt _________________________ verzeichneten Grundbesitzes, Flurstück _________________________ mit einer Größe von _________________________ m². An dieser Gesellschaft sind wir zu je ½ beteiligt.

Das Grundstück (siehe Rdn 8) ist bebaut mit einem Zweifamilienhaus.

Wir beabsichtigten, das Grundstück nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetzes aufzuteilen. Die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplänen [bei Annex-Sondereigentum:] samt Maßangaben (siehe Rdn 9 und Rdn 10) liegt vor. Hierauf wird verwiesen.

II. Auseinandersetzung

Wir setzen hiermit die vorstehend genannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts dergestalt auseinander, dass jeder von uns ½-Miteigentumsbruchteil gem. §§ 741 ff. BGB erwirbt.

Wir sind uns über den vorstehenden Eigentumsübergang einig (Auflassung) und bewilligen und beantragen die Eintragung in das Grundbuch.

III. Aufteilung

Sodann teilen wir den vorgenannten Grundbesitz nach Maßgabe von § 3 WEG wie folgt auf:

	1. Einen Miteigentumsanteil (siehe Rdn 11) von 1/2 an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum (siehe Rdn 12) an sämtlichen zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoss [bei Annex-Sondereigentum:] mit Gartenfläche (siehe hierzu § 1 Rdn 11), die Räume [bei Annex-Sondereigentum] und Fläche sämtlich in der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 1 bezeichnet.
	Alt. zu Annex-Sondereigentum: Mit diesem Wohnungseigentum wird das ausschließliche Sondernutzungsrecht (siehe Rdn 13) an der Gartenfläche gem. Anlage 1 zu dieser Urkunde verbunden.
	2. Einen Miteigentumsanteil von ½ verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen in der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 2 bezeichneten, zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Ober- und Dachge­schoss.

Alleineigentümer der Einheit 1) soll Herr A, geb. B., Alleineigentümerin der Einheit 2) Frau A sein (siehe Rdn 14).

Wir sind uns über den vorstehenden Eigentumsübergang einig (§ 4 Abs. 2 WEG) und bewilligen und beantragen die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrundbüchern.

Im Übrigen gelten die Vorschriften des WEG (siehe Rdn 15).

IV. Durchführung, Vollmacht, Kosten

_________________________

II. Erläuterungen

1. Aufteilungsmotive

Rz. 2

Die Schaffung rechtlich selbstständig veräußerbarer und belastbarer Einheiten ist der wichtigste Grund, Wohnungseigentum zu begründen. Ferner bietet sich eine WEG-Teilung als Ersatzlösung für eine nicht mögliche oder unzweckmäßige reale Grundstücksteilung an (dazu näher Muster siehe Rdn 17, 35).

Rz. 3

Soweit mit Aufteilungsbeschränkungen z.B. durch den bevorstehenden Erlass von Sozialen Erhaltungsverordnungen oder jüngst durch dasBaulandsmobilisierungsgesetz^[1] zu rechnen ist, kann eine Vorratsteilung Bestandsschutz schaffen. Möglich ist insbesondere auch die vereinfachte Auseinandersetzung von Personengesamtheiten (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Bruchteilsgemeinschaft oder Erbengemeinschaften). Oft spielen auch steuerliche Gründe eine Rolle.

Rz. 4

Die Gestaltungspraxis muss sich der jeweiligen Motivlage anpassen. Wenn, wie im ­Muster zugrunde liegenden Fall, lediglich eine formale Aufteilung beabsichtigt ist, können sich umfassende Gemeinschaftsordnungen im Einzelfall erübrigen. Wenn allerdings die Möglichkeit eines späteren Verkaufs besteht und nicht größte Eile geboten ist, etwa wegen drohender Umwandlungsverbote, sollte möglichst schon bei der Aufteilung auch eine Gemeinschaftsordnung erstellt werden (siehe § 1 Rdn 4). Bei Aufteilungen im Falle von Erbengemeinschaften oder der Auflösung größerer Gesellschaften bürgerlichen Rechts sollte dies in jedem Fall erfolgen und verbietet sich eine "Kurzregelung" wie im Muster. Handelt es sich um Großaufteilungen, erfordert der Verbandscharakter der Gemeinschaft,^[2] ähnlich wie im Gesellschaftsrecht, ohnehin umfängliche "Satzungen".

[1] Das Baulandmobilisierungsgesetz wurde am 22. Juni im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I, S. 1802) und trat am 23. Juni 2021 in Kraft; siehe auch Drexler, notar 2021, 252 ff.

[2] Vgl. § 10 Abs. 6 WEG.

2. Aufteilungsarten

Rz. 5

Wohnungseigentum kann gem. § 2 WEG entweder durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG (Teilungsvertrag) oder durch einseitige Teilung durch den Eigentümer gem. § 8 WEG (Teilungserklärung) gebildet werden. Der Alleineigentümer kann nur nach Maßgabe des § 8 WEG aufteilen. Personenmehrheiten haben die Wahl, allerdings mit unterschiedlichen Konsequenzen. Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gem. § 3 WEG ermöglicht unmittelbar die Eigentumszuweisung an einzelne Beteiligte, während im Falle des § 8 WEG sich ...