§ 20 Kollision einer erteilten Vorsorgevollmacht mit erb ... / b) Grundbuchsachen

Rz. 9

Mittels einer trans- oder postmortalen Vollmacht kann keine Grundbuchberichtigung auf die Erben^[16] unter Inanspruchnahme der Kostenbegünstigung der KV 14110 Abs. 1 GNotKG vollzogen werden; ebenso wenig kann der Bevollmächtigte eine Miterbengemeinschaft auseinandersetzen, weil ihm vom Erblasser nicht die Macht eingeräumt ist, in die erbrechtliche Rechtsposition der Erben einzugreifen.^[17] Hierzu ist ein Erbschein oder ein anderer Nachweis i.S.d. § 35 GBO erforderlich.

Ohne Erbnachweis sind nach § 35 GBO aber Grundbucheintragungen mit Wirkung für die Erben möglich.^[18] Dies gilt auch dann, wenn Testamentsvollstreckung angeordnet ist.^[19] Der grundbuchrechtliche Vollzug eines vom Bevollmächtigten vorgenommenen Rechtsgeschäftes ist ausführbar,^[20] und zwar sowohl vor als auch nach Umschreibung des Grundbuches auf die Erben.^[21] Ebenso kann der Bevollmächtigte ein Grundstück auf einen Miterben auflassen.^[22] Denn der Bevollmächtigte vertritt die – wenn auch gegebenenfalls noch unbekannten – Erben^[23] aufgrund der Vollmacht, die ihm der Erblasser erteilt hat,^[24] solange die Vollmacht nicht – für das Grundbuchamt ersichtlich^[25] – widerrufen ist.^[26] Das aber genügt für § 20 GBO.

Gegenüber dem Grundbuchamt muss die Vollmacht aufgrund § 29 GBO zumindest öffentlich beglaubigt vorgelegt werden.^[27] Hierzu genügt jedenfalls eine notarielle Beglaubigung. Gemäß dem bis zum 31.12.2022 geltenden § 6 Abs. 2 S. 1 BtBG ist die Betreuungsbehörde befugt, Unterschriften oder Handzeichen auf Vorsorgevollmachten öffentlich zu beglaubigen. Ob dies allerdings für § 29 GBO bei nach dem Tod vorgenommenen Verfügungen über Immobilien genügt, war – auch zwischen den Obergerichten – umstritten,^[28] bis der BGH^[29] klargestellt hat, dass auch transmortale Vorsorgevollmachten, die von der Betreuungsbehörde beglaubigt worden sind, § 29 GBO genügen. Mit Inkrafttreten des neuen § 7 Abs. 1 S. 2 BtOG zum 1.1.2023 ändert sich diese zu begrüßende Rechtslage allerdings nach dem eindeutigen Wortlaut der Norm wieder; denn hiernach endet die Wirkung der Beglaubigung einer Vollmacht durch die Behörde nach § 7 Abs. 1 S. 1 BtOG mit dem Tod des Vollmachtgebers. Ob die Regelung Rückwirkung hat, ist unklar. Vorsorglich kann aber von der Beglaubigung einer post- oder transmortalen Vollmacht durch die Betreuungsbehörde nur abgeraten und zu einer notariellen Beglaubigung geraten werden, auch wenn Letztere etwas teurer ist.

Rz. 10

Eine Voreintragung der Erben ist grundsätzlich gemäß § 40 GBO nicht erforderlich;^[30] auch nicht für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.^[31] Etwas anderes sollte aber dann gelten, wenn für den Erwerber ein Finanzierungsgrundpfandrecht eingetragen werden muss.^[32] In diesem Fall sollte es nach zunächst h.M. der vorherigen Grundbuchberichtigung auf den Erben und folglich der Vorlage eines Erbscheins bedürfen.^[33] Diese Auffassung wird inzwischen zu Recht überwiegend abgelehnt^[34] und § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO entsprechend angewendet, da das Handeln des transmortal Bevollmächtigten mit dem Handeln des Nachlasspflegers rechtskonstruktiv vergleichbar sei. Auch die Bevollmächtigung erfolge, um gegen die Erben wirksame Eintragungen unabhängig von der Erbenfeststellung zügig und möglichst kostensparend durchführen zu können.

[16] LG Heidelberg, Beschl. v. 8.1.1973 – 1 a T 25/72, NJW 1973, 1088.

[17] LG Heidelberg, Beschl. v. 8.1.1973 – 1 a T 25/72, NJW 1973, 1088; OLG Schleswig, Beschl. v. 15.7.2014 – 2 W 48/14, FGPrax 2014, 206, 207; Weidlich, ZEV 2016, 57, 60; Weber, ErbR 2018, 189.

[18] OLG Frankfurt a.M., Beschl. v. 20.6.2011 – 20 W 159/11, ZEV 2012, 377.

[19] OLG München, Beschl. v. 15.11.2011 – 34 Wx 388/11, ErbR 2012, 93.

[20] OLG München, Beschl. v. 21.7.2014 – 34 Wx 259/14, ErbR 2014, 537; s. auch OLG München, Beschl. v. 15.6.2015 – 34 Wx 513/13, ErbR 2015, 459 = NJW-RR 2015, 1382; Weidlich, ZEV 2016, 57.

[21] OLG Frankfurt a.M., Beschl. v. 23.5.2013 – 20 W 142/13, ZEV 2014, 202.

[22] Weber, ErbR 2018, 189, 190.

[23] Weidlich, ZEV 2016, 57, 59.

[24] Wenn auch nicht ausdrücklich, siehe LG Stuttgart, Beschl. v. 20.7.2007 – 1 T 37/2007, ZEV 2008, 198.

[25] OLG Frankfurt a.M., Beschl. v. 23.5.2013 – 20 W 142/13, ZEV 2014, 202.

[26] OLG Hamm, Beschl. v. 10.1.2013 – 15 W 79/12, ZEV 2013, 341, ErbR 2013, 187; OLG Frankfurt a.M., Beschl. v. 29.6.2011 – 20 W 168/11, DNotZ 2012, 140; OLG München, Beschl. v. 15.11.2011 – 34 Wx 388/11, ZEV 2012, 376; Demharter, § 35 GBO Rn 9.

[27] OLG Frankfurt a.M., Beschl. v. 14.11.2011 – 20 W 149/11, NJOZ 2012, 1873.

[28] Verneinend OLG Köln, Beschl. v. 30.10.2019 – 2 Wx 327/19, ErbR 2020, 815; Schmitz, ErbR 2021, 11; a.A. OLG Karlsruhe, Beschl. v. 14.9.2015 – 11 Wx 71/15, ErbR 2017, 45; Phyrr, ErbR 2020, 772; siehe auch Jülicher, ErbR 2020, 757.

[29] BGH, Beschl. v. 12.11.2020 – V ZB 148/19, ErbR 2021, 522 m. Anm. Phyrr.

[30] OLG Schleswig, Beschl. v. 15.7.2014 – 2 W 48/14, ZEV 2015, 225 = ErbR 2016, 86 m. Anm. Wendt, ErbR 2016, 74.

[31] KG, Beschl. v. 22.10.2020 – 1 W 1357/20, ErbR 2021, 702 m. Anm. Wendt, ErbR 20...