§ 20 Mietrecht / G. Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung, § 563b BGB

I. Allgemeines

Rz. 66

Die Privilegierung nach den §§ 563, 563a BGB bleibt freilich nicht ohne haftungsrechtliche Konsequenz. Diese normiert § 563b BGB, wobei durch diese Haftungsregel die Erben wieder in die Verantwortung genommen werden.

II. Regelungsinhalt, § 563b Abs. 1 BGB

Rz. 67

Für die ab Eintritt in das Mietverhältnis entstehenden Mietforderungen haftet der Eintretende allein. Für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften die Erben und die Eintretenden im Außenverhältnis gemeinsam als Gesamtschuldner. Im Innenverhältnis haften nach § 563b Abs. 1 S. 2 BGB jedoch die Erben allein für Verbindlichkeiten, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind^[94] sofern nichts anderes bestimmt ist.

Mit dieser Einschränkung im Hinblick auf die alleinige Haftung der Erben im Innenverhältnis macht der Gesetzgeber deutlich, dass die Haftungsregelung im Innenverhältnis gestaltet werden kann. Diese ist sicherlich auch trefflich, denn schließlich können etwaig hier privilegierte Personen auch (mit-)verantwortlich dafür sein, dass Verbindlichkeiten überhaupt entstanden sind. Deshalb ist hier der Berater gefragt, der diese mietrechtliche Problematik aufzugreifen hat, wenn er eine letztwillige Verfügung für seinen Mandanten abfasst in Kenntnis der Existenz etwaig aufgelaufener Mietschulden. Diese Thematik lässt sich unproblematisch im Testament gestalten.

[94] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 563b Rn 2.

III. Regelungsinhalt, § 563b Abs. 2 BGB

Rz. 68

Der Erbe kann aufgrund der Regelung des § 563b Abs. 2 BGB direkt die das Mietverhältnis übernehmenden Personen in Anspruch nehmen, wenn der verstorbene Mieter eine Mietvorauszahlung geleistet hat, die bislang noch nicht abgewohnt wurde. Sind mehrere Personen eingetreten, so haften sie dem Erben als Gesamtschuldner.^[95]

Als Mietvorauszahlung gilt gem. § 547 BGB jede Mieterleistung, die nach dem Vertrag in Beziehung zur Miete steht und mit ihr innerlich verbunden ist.^[96] Hier können tatsächlich für die Erben hohe Werte zu finden sein, wie beispielsweise ein Kaufpreisnachlass auf ein Grundstück, noch nicht abgewohnte Baukostenzuschüsse oder Darlehen.

[95] Schmidt-Futterer/Streyl, § 563b Rn 21.

[96] Schmidt-Futterer/Streyl, § 547 Rn 6.

IV. Regelungsinhalt, § 563b Abs. 3 BGB

Rz. 69

Der Vermieter kann nach dem Tod des Mieters die Leistung einer Sicherheit verlangen, sofern der Verstorbene eine solche nicht geleistet hat. Beachtlich ist hierbei jedoch, dass er dieses Verlangen nicht durchsetzen kann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben fortführt.^[97]

Da der Gesetzgeber dem Vermieter keine zeitlichen Vorgaben gemacht hat, kann dieser die Sicherheit sofort nach Eintritt verlangen. Teilleistung der Sicherheit ist nach § 551 BGB zulässig.

[97] Hinz, ZMR 2002, 640.