§ 20 Mietrecht / H. Mietverhältnis mit den Erben, § 564 BGB

I. Allgemeines

Rz. 70

Treten beim Tod eines Mieters keine Mieter in das Mietverhältnis ein oder wird das Mietverhältnis nicht nach den Vorschriften des §§ 563, 563a BGB fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Insoweit greift der Grundsatz der Universalsukzession ein und die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 schließt sich an. Die Erben treten in die Rechte und Pflichten des Mieters ein.

§ 564 S. 2 BGB räumt sodann sowohl den Mietern als auch dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht ein mit der gesetzlichen Frist des § 573d BGB. Danach ist die Kündigung binnen einer Frist von einem Monat – gerechnet ab Kenntnis vom Tod des Mieters – zu erklären. In der Systematik der §§ 563, 563a BGB haben diese Regeln Vorrang vor der Norm des § 564 BGB.

Schlägt der Erbe das Erbe aus (§ 1942 BGB), so gilt der Eintritt in den Mietvertrag als nicht erfolgt. Als Rechtsnachfolger gilt dann der Fiskus.

II. Regelungsinhalt, § 564 S. 1 BGB

Rz. 71

Nach § 564 S. 1 BGB wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Diese Regelung wurde vom Gesetzgeber ausschließlich für Mietverhältnisse über Wohnraum geschaffen. Die Vermietung andere Sachen wird über § 580 BGB abgewickelt. Im Pachtrecht gilt § 584a Abs. 2 BGB und für die Landpacht § 594 BGB.

1. Anwendungsbereich

Rz. 72

Damit § 564 BGB überhaupt angewandt werden kann, ist zuvor sicherzustellen, dass in das Mietverhältnis keine natürliche Person nach den Regeln der §§ 563, 563a BGB eingetreten ist, um insoweit die systematische Rangfolge des Gesetzes zu beachten. Voraussetzung für die Anwendung des § 564 S. 1 BGB ist weiter, dass der Mieter gestorben ist. Der Tod des Vermieters schließt den Anwendungsbereich von § 564 BGB aus.

Liegen diese Voraussetzungen vor, wird das Mietverhältnis mit den Erben und somit auch mit der Erbengemeinschaft fortgesetzt. D.h. die Erben treten in alle Rechte und Pflichten ein.^[98] Die Fortsetzung beginnt mit dem Tod des Mieters und der Vermieter kann seine Ansprüche direkt gegenüber den Erben geltend machen.

[98] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 564 Rn 2.

2. Haftung der Erbengemeinschaft

Rz. 73

Treten die Erben nun in das Mietverhältnis ein, so wird das Mietverhältnis rückwirkend mit dem Tod des Mieters mit den Erben im Wege der Gesamtrechtsnachfolge fortgesetzt.^[99] Die Erbengemeinschaft tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Die Erbengemeinschaft kann Gestaltungsrechte wahrnehmen, ist einstandspflichtig für Mietzinszahlungen, auch rückständige, hat Betriebskostennachzahlungen auszugleichen und ist Adressat für Mieterhöhungserklärungen.

Die Haftung der Erben lässt sich auf den Nachlass beschränken, soweit es sich um Mietrückstände handelt, die schon vor dem Tod des Mieters bestanden haben.

Für die laufende Miete haftet der Erbe mit seinem Eigenvermögen, direkt aus dem Mietverhältnis, denn Verbindlichkeiten, die nach dem Erbfall entstanden sind, sind keine Nachlassverbindlichkeiten.^[100]

[99] Grüneberg/Weidenkaff, § 564 Rn 4.

[100] MüKo/Häublein, § 564 Rn 6.

III. Regelungsinhalt, § 564 S. 2 BGB

Rz. 74

Der Wortlaut des Gesetzes gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein Kündigungsrecht in die Hand. Die Kündigung ist binnen Monatsfrist und schriftlich (§ 568 BGB) zu erklären. Es handelt sich um eine außerordentliche Kündigung unabhängig davon, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.^[101] Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573d Abs. 1, 2 BGB und beträgt drei Monate. Lediglich für Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB gilt die kürzere Kündigungsfrist des § 573d Abs. 2 S. 1 Hs. 2 BGB.

Da es sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht handelt, können auch Mietverhältnisse vorzeitig gekündigt werden, bei denen eine längere Kündigungsfrist vereinbart ist.

Der Vermieter kann auch dann kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.^[102] Die Sozialklauseln nach §§ 574, 574c, 575a Abs. 2 BGB sind jedoch zu beachten.

Hat der Mieter mehrere Erben hinterlassen, so muss das Kündigungsrecht von allen Erben gemeinsam ausgeübt werden.^[103] Es genügt jedoch, wenn sie einen Miterben bevollmächtigen eine solche Kündigung auszusprechen und die Bevollmächtigung offengelegt ist. Außerdem können die Erben eine Mietsache, die zum Nachlass gehört, mit Stimmenmehrheit nach § 2038 Abs. 1 S. 2 BGB kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung herausstellt.^[104]

Das Kündigungsrecht steht dem Erben auch dann zu, wenn er zuvor als Haushaltsangehöriger in das Mietverhältnis eingetreten war, den Eintritt aber fristgerecht abgelehnt hatte, da er eine Doppelstellung als Erbe und Eintrittsberechtigter innehat.^[105]

[101] Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn 6.

[102] Kinne/Schach/Bieber/Kinne, § 564 Rn 2; a.A. Hinkelmann, Problemfälle zum Sonderkündigungsrecht gegenüber den Erben, NZM 2002, 378.

[103] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 564 Rn 5.

[104] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 564 Rn 5; BGH NZM 2010, 741, 742.

[105] Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, § 564 Rn 5.

IV. Besondere Fragen

Rz. 75

Bei der Anwendung von § 564 BGB stellen sich in der Praxis regelmäßig nachfolgende Fragen.

1. Mehrere Mitmieter

Rz. 76

Denkbar ist die Konstella...