§ 20 Mietrecht / III. Schriftliche Form

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Der Gesetzgeber verweist zur Einhaltung der Form auf § 126 BGB. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag von beiden Seiten eigenhändig auf derselben Urkunde unterschrieben werden muss, § 126 Abs. 1 BGB. Es ist darauf zu achten, dass die Unterschriften den gesamten Text decken. Zusätze unter der Unterschrift können im Zweifel unwirksam sein. Die so umschriebene Form kann durch die elektronische Form des § 126a BGB ersetzt werden oder durch notarielle Beurkundung, § 126 Abs. 4 BGB. Auch eine gerichtliche Protokollierung hilft weiter, § 127a BGB. Nicht jedoch durch die Einhaltung der einfachen Textform gem. § 126b BGB. Die Formerfordernisse des § 126 BGB sind nur dann gewahrt, wenn sämtliche Vertragsparteien unterzeichnet haben.^[25]

Ist die Schriftform nicht gewahrt, so ist beiden Vertragspartnern die Berufung hierauf nicht grundsätzlich verwehrt. Treuwidrig ist dieses Verhalten jedenfalls nach Ansicht des BGH nicht.^[26]

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Bei einer Erbengemeinschaft ist zu berücksichtigen, dass diese keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist.^[27] Deshalb kann die Empfehlung an den Praktiker nur lauten, sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft in den Vertrag aufzunehmen und den Vertrag auch von diesen eigenhändig unterzeichnen zu lassen, um das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu wahren.^[28] Der Bundesgerichtshof hat dies deutlich herausgestellt.^[29] In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt wurde über die Formwirksamkeit eines langfristigen Gewerbemietvertrags entschieden, in dessen Vertragsrubrum die Erbengemeinschaft nicht mit ihren einzelnen Personen benannt wurde, sondern als Vertragspartner nur "Erbengemeinschaft Sa." aufgenommen wurde. Diese Bezeichnung sah der Bundesgerichtshof als unzureichend an^[30] und hat nochmals herausgestellt, dass ein Mietvertrag nur dann der Schriftform genügt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins, die Dauer des Vertrags und die Parteien aus der Urkunde ergeben. Hierbei sind die Vertragsparteien genau zu bezeichnen.^[31] Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Seite eine Personenmehrheit darstellt.^[32] In der Konsequenz führt ein entsprechender Mangel in der Schriftform zur ordentlichen Kündbarkeit des Mietvertrags für beide Seiten. Der Vertrag kann dann nur noch gerettet werden, wenn im Mietvertrag eine wirksame Nachholklausel verankert ist, die die Vertragsparteien anhält, bei später erkannten Schriftformmängeln daran mitzuwirken, einen wirksamen Vertrag abzuschließen.^[33]

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Wer dieses Prozedere für zu umständlich erachtet oder besorgt ist, nicht alle Miterben zeitgleich an "einen Tisch" zu bekommen, der sollte für die Erbengemeinschaft einen Vertreter bestellen und mit entsprechenden Vollmachten arbeiten.^[34] In diesen Fällen wird die Erbengemeinschaft mit ihrer konkreten Besetzung in das Rubrum des Vertrags aufgenommen und der Vertreter in der Vertragsurkunde benannt. Jener unterzeichnet eigenhändig den Vertrag, um die Formvorschriften zu wahren. Unterzeichnet ein Vertreter, so hat dieser durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz zu unterzeichnen.^[35] Zum Teil wird hierin ein bloßer Formalismus gesehen und es nicht für zwingend erforderlich gehalten, dass der Vertreter mit einem Vertreterzusatz unterzeichnet. Ausreichend sei, dass sich aus den gesamten Umständen des Vertrags die Vertreterposition ergibt.^[36] Für die Einhaltung der Schriftform spielt es dann überdies keine Rolle, ob der Vertreter Vertretungsmacht besitzt, da diese Frage lediglich das Innenverhältnis zur Erbengemeinschaft hin tangiert. Die Form jedenfalls ist gewahrt. Die dann erforderliche Genehmigung durch die Erbengemeinschaft kann formlos erfolgen gem. §§ 177, 182 BGB.

Mit Blick auf diese Rechtsprechung ist es zwingend erforderlich, das Rubrum der Mietvertragsurkunde präzise zu benennen, um das Schriftformerfordernis zu erfüllen.

[25] BGH, Urt. v. 25.7.2007 – XII ZR 153/05, NJW 2007, 3202; BGH, Urt. v. 9.4.2008 – XII ZR 89/06, NZM 2008, 484; BGH, Urt. v. 7.5.2008 – XII ZR 69/06, NZM 2008, 482 = ZMR 2008, 704.

[26] BGH, Urt. v. 25.7.2007 – XII ZR 143/05, NZM 2007, 730, Gramlich/Gramlich, BGB § 550 Rn 4.

[27] BGH, Urt. v. 21.12.1988 – VIII ZR 277/87, ZMR 1989, 173; BGH, Urt. v. 11.9.2002 – XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389, 3391.

[28] Sternel, I, Rn 111.

[29] BGH, Urt. v. 11.9.2002 – XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389, 3391.

[30] A.A. Börstinghaus, MDR 2002, 929, 931.

[31] BGH, Urt. v. 7.7.1999 – XII ZR 15/97, NJW 1999, 3257, 3258; bestätigend in: BGH, Urt. v. 7.5.2008 – XII ZR 69/06, NZM 2008, 482 = ZMR 2008, 704.

[32] Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, § 550 Rn 10; BGH, Urt. v. 7.5.2008 – XII ZR 69/06, NZM 2008, 482 = ZMR 2008, 704; Horst, MDR 2008, 369.

[33] BGH, Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 308/02, NZM 2005, 502, 503; KG, Urt. v. 5.7.2007 – 8 U 182/06, NZM 2007, 731, 732; Möller, ZfIR 2008, 87 ff.; a.A. OLG Rostock, Urt. v. 10.7.2008 – 3 U 108/07, ZfIR 2008, 627 ff. m. Anm. Gerber.

[34] Ausführlich Kurze, ZEr...