§ 20 Mietrecht / K. Mietkaution, § 551 BGB

I. Allgemeines

Rz. 102

Der Mieter hat nach § 551 BGB eine vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummietverhältnisse gilt eine Begrenzung^[147] auf das dreifache der monatlichen Grundmiete. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn mehrere Sicherheiten existieren, denn diese werden zusammengerechnet.^[148] Die hinterlegte Sicherheitsleistung ist zu verzinsen, § 551 Abs. 3 BGB.^[149] Die Sicherheitsleistung kann der Mieter nach § 551 Abs. 2 S. 1 BGB in drei gleichen Monatsraten erbringen.^[150]

Der Gesetzgeber hat verschiedene Arten der Sicherheitsleistung zugelassen: häufig verwandt werden die Barkaution, die Verpfändung eines Sparbuchs, Sicherungsabtretung, Bankbürgschaft, Bürgschaft von Privatpersonen oder die Verpfändung von Wertpapieren.^[151]

Nach dem Ende des Mietverhältnisses ist über die geleistete Kaution abzurechnen. Nach erfolgter Abrechnung hat der Vermieter den Kautionsbetrag (Verrechnung etwaiger Forderungen auszubezahlen) oder die Sicherheit freizugeben.

Für Gewerberaummiete gilt nach § 578 BGB § 551 BGB nicht entsprechend, so dass es dort konkreter Vereinbarungen bedarf.

[147] Für Geschäftsräume gilt § 551 BGB nicht. Mithin gilt auch diese Begrenzung nicht, allerdings wird eine vertragliche Vereinbarung der Kaution vorausgesetzt.

[148] Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 BGB Rn 33; Gramlich/Gramlich, BGB § 551 Rn 2.

[149] Vgl. hierzu Kinne/Schach/Bieber/Bieber/Kinne, § 551 BGB Rn 1 ff. m.w.N. und Hinweisen zu den Ausnahmen nach § 9 WoBindG und Regelungen zu Mietverträgen, die vor dem 1.1.1983 abgeschlossen wurden.

[150] Für eine Sicherheitsleistung mittels Bürgschaft gilt diese Regelung aus praktischen Erwägungen hingegen nicht.

[151] Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 BGB Rn 5 ff.

II. Anlage der Sicherheitsleistung

Rz. 103

Der Gesetzgeber fordert in § 551 Abs. 3 BGB, die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Das Vermögen ist getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters zu verwahren, um so die Kaution vor Zugriffen Dritter in das Vermögen des Vermieters zu schützen.^[152] Dem Mieter steht nach § 771 ZPO die Drittwiderspruchsklage zur Verfügung, wenn in das Vermögen des Vermieters eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme erfolgt, und ferner im Insolvenzverfahren ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO.

[152] Derleder, WuM 2002, 239 ff.

III. Haftung für die Sicherheitsleistung

Rz. 104

Die Erbengemeinschaft haftet für die eingezahlten Barkautionen nach § 2058 BGB als Gesamtschuldner. Es handelt sich um eine Nachlassverbindlichkeit nach § 1967 BGB.

1. Aussonderungspflicht

Rz. 105

Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis ein, muss sie zunächst zwingend prüfen, ob die Kautionen erbracht sind. Ist dies der Fall, muss sichergestellt sein, dass die Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen des vormaligen Vermieters bzw. nun von der Erbengemeinschaft auf Treuhandkonten verwahrt werden. Die Erbengemeinschaft fungiert als Treuhänder. Da der Mieter die getrennte Anlage auch während des laufenden Mietvertrags verlangen und nach § 887 ZPO vollstrecken kann, ist die getrennte Anlage "oberstes Gebot".

Rz. 106

Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung kann zur Schadensersatzverpflichtung der Erbengemeinschaft nach § 280 BGB führen, zum einen direkt aus dem Mietvertrag heraus und zum anderen aus Delikt nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 551 BGB, weil § 551 BGB ein Schutzgesetz zugunsten des Mieters darstellt.^[153]

Handelt der Vermieter bzw. die Erbengemeinschaft vorsätzlich, so kann sie je nach Lage des Einzelfalls den Untreuetatbestand nach § 266 StGB verwirklichen.^[154]

Zudem steht dem Mieter so lange ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins zu, bis die Erbengemeinschaft den Nachweis erbracht hat, dass die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen angelegt wird.^[155]

[153] LG Hamburg, Urt. v. 30.8.2001 – 327 S 79/01, ZMR 2002, 598, 599.

[154] BGHSt 41, 224, 228 f.; OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 18.1.1989 – 9 U 161/87, ZMR 1990, 9.

[155] AG Königswinter, Urt. v. 2.2.2007 – 9 C 434/05, WuM 2007, 347.

2. Nachforderung

Rz. 107

Hat der Erblasser in einem Mietverhältnis zwar im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, sie bislang noch nicht abgerufen, so regeln sich die Ansprüche der Erbengemeinschaft nach den allgemeinen Regeln. Der Anspruch des Vermieters verjährt in drei Jahren nach den §§ 195, 199 BGB.^[156] Ist demzufolge der Nachforderungsanspruch bereits verjährt, wenn die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis eintritt, so ist auch der Nachforderungsanspruch einredebehaftet.

[156] LG Duisburg, Urt. v. 28.3.1996 – 13 S 334/05, ZMR 2006, 533, 534.

3. Abrechnung und Rückzahlung

Rz. 108

Nach Ende des Mietverhältnisses hat die Erbengemeinschaft über die Kaution nach § 259 BGB abzurechnen und für den Fall, dass keine Ansprüche zugunsten der Erbengemeinschaft bestehen, die Kaution auszubezahlen. Die Erbengemeinschaft haftet dem Mieter direkt für die Zahlung.

4. Aufrechnungserklärung

Rz. 109

Für die Erbengemeinschaft gilt, dass sie nur gemeinsam mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Ka...