§ 20 Teilungsversteigerung / b) Methoden der Wertermittlung

Rz. 99

Am 1.1.2022 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)^[85] in Kraft getreten. Mit der neuen Verordnung soll stärker als bisher sichergestellt werden, dass die Bodenrichtwerte und auch die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen ermittelt werden. Auch die Ermittlung der Verkehrswerte durch private Gutachter soll möglichst bundesweit nach diesen Grundsätzen erfolgen.

Rz. 100

Die Verordnung sieht folgende Verfahren vor:

▪	das Vergleichswertverfahren,
▪	das Ertragswertverfahren,
▪	das Sachwertverfahren.

Rz. 101

Die neue ImmoWertV tritt an die Stelle der ImmoWertV 2010, die sich auf die Regelung allgemeiner Grundsätze für die Wertermittlung beschränkte. Detaillierte Regelungen zur Ermittlung des Bodenrichtwerts und der verschiedenen Wertermittlungsverfahren befanden sich bisher in einzelnen Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie). Die zur ImmoWertV 2021 angekündigten Anwendungshinweise (ImmoWertVA) wurden bisher nicht veröffentlicht (Stand 1.2.2023).

Rz. 102

Die gesetzlichen Grundlagen für die Immobilienbewertung befinden sich in den §§ 192–199 BauGB. In § 194 BauGB ist die Definition des Verkehrswerts (Marktwerts) enthalten. In § 199 BauGB ist die Ermächtigung geregelt, nach der die Bundesregierung durch Rechtsverordnung "Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte und die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte" erlassen darf. Von dieser Ermächtigungsgrundlage hat die Bundesregierung mit der ImmoWertV Gebrauch gemacht. Insbesondere enthält die neue ImmoWertV jetzt verbindliche Vorgaben für die Gutachterausschüsse zur Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§§ 193 Abs. 5, 196 BauGB). Durch die ImmoWertV soll eine Vereinheitlichung und Standardisierung der Grundstücksbewertung in Deutschland erreicht werden. Dies lag vor allem im Interesse der Finanzverwaltung, die die für die Grundstücksbewertung erforderlichen Daten von den Gutachterausschüssen übermittelt bekommt (§ 193 Abs. 5 BauGB).

Rz. 103

Für eigengenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen dürfte im Regelfall die Sachwertmethode zum richtigen Ergebnis führen, bei Mietshäusern die Ertragswertmethode, weil es dabei für einen Interessenten auf die Verzinsung seines Kapitaleinsatzes ankommt.^[86] Aber auch Mischwerte aus Ertragswert und Sachwert kommen in Betracht.

BGH, Urt. v. 10.11.2010:^[87] "Fremd genutzte Betriebsgrundstücke sind nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten." Diese Entscheidung ist zu Bewertungsfragen im Pflichtteilsrecht ergangen, sie dürfte aber von allgemeiner Bedeutung sein.

[85] BGBl I 2021, 2805.

[86] BGH NJW 1970, 2018.

[87] BGH, Urt. v. 10.11.2010 – IV ZR 51/09, FamRZ 2011, 105 = ZEV 2011, 27.