§ 24 Unternehmensfinanzierung / (5) Grundpfandrechte

(a) Hypothek

Rz. 228

Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht i.S.d. Sachenrechts und in den §§ 1113–1190 BGB geregelt. Ihre Bedeutung als Kreditsicherheit tritt in der Praxis zugunsten der Grundschuld immer weiter zurück.^[172]

Eine Hypothek kann am Eigentum an einem Grundstück, am Erbbaurecht, am Wohnungseigentum oder am Gebäudeeigentum begründet werden.^[173] Der Inhaber der Hypothek ist berechtigt, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern, d.h. der Hypothekengläubiger darf Substanz und Nutzungen des Grundstücks durch Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB) nutzen, um die festgelegte Geldsumme zu erhalten. Dies kann der Schuldner durch Zahlung an den Gläubiger verhindern (§ 1142 BGB). Durch die Hypothek ist das Grundstück dem Gläubiger verpfändet. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek am Grundstück akzessorisch zu der mit ihr gesicherten persönlichen Forderung gegen den Schuldner.

Rz. 229

Die Hypothek entsteht durch Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Gläubiger der Forderung und Eintragung (§§ 873, 1115 Abs. 1 BGB) der Hypothek in das Grundbuch. Bei der Briefhypothek, die nach dem Gesetz den Regelfall darstellen soll, wird die Hypothek in einem besonderen Hypothekenbrief verbrieft (§ 1116 BGB). Dadurch wird erreicht, dass die Hypothek ohne Eintragung im Grundbuch durch Abtretung der Forderung und Übergabe des Briefes übertragen werden kann, was ihre Verkehrsfähigkeit erhöht. Im Fall der Briefhypothek ist zur Entstehung der Hypothek neben Einigung und Eintragung zusätzlich die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich (§ 1117 BGB). Vor der Briefübergabe handelt es sich um eine Eigentümergrundschuld (§§ 1163 Abs. 2, 1177 BGB).

Rz. 230

Die Haftung des Grundstücks für die Hypothek erstreckt sich auf die wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile einschließlich der Erzeugnisse, auf das Zubehör des Grundstücks, die Miet- und Pachtforderungen und auf die Versicherungsforderungen aus der Versicherung von Gegenständen, die zur Haftungsmasse gehören.

[172] Ellenberger/Bunte/Epp, Bankrechtshandbuch, Bd. II, § 73 Rn 2.

[173] Grüneberg/Herrler, BGB, § 1113 Rn 6.

(b) Grundschuld

Rz. 231

Zu den Grundpfandrechten zählt auch die Grundschuld, die ebenfalls als dingliches Recht in das Grundbuch eingetragen wird. Sie ist in den §§ 1191–1198 BGB geregelt.^[174]

Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht akzessorisch, sondern abstrakt, d.h. sie sind nicht an den Bestand einer bestimmten Forderung gebunden und können für sich allein übertragen werden (s. § 1192 Abs. 1 BGB). Daher können Grundschulden nicht nur für einzelne Forderungen, sondern auch für mehrere, auch zukünftige Verbindlichkeiten als Sicherung dienen. Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden meist die dinglichen Zinsen und die Nebenleistungen eingetragen.

Rz. 232

Üblich im Zusammenhang mit einer Grundschuldbestellung ist die Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers des Grundstückes unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das Grundstück gem. § 800 ZPO. Somit ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück möglich, ohne dass zuvor ein rechtskräftiger Titel vorliegt.

Rz. 233

Wegen der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld als dinglichem Recht von einem persönlichen Anspruch werden in der Praxis der Kreditvergabe meist Grundschulden zur Besicherung von Darlehen und Krediten eingesetzt. Grundschuld und Darlehen sind dann durch die Sicherungsabrede verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld besicherten Darlehen entsteht aus der Sicherungsabrede ein Rückgewähranspruch. Dieser Anspruch ist das Recht auf Rückabtretung der Grundschuld, das Recht auf Verzicht durch den Gläubiger sowie das Recht auf Löschungsbewilligung. In der Praxis wird dieser Anspruch von den Kreditgebern meist auf einen Anspruch zur Erteilung einer Löschungsbewilligung beschränkt.

Rz. 234

Der Art nach kann zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld differenziert werden. Die Buchgrundschuld entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, bedarf es ferner der Übergabe des Briefes (§§ 1192 Abs. 1, 1117 BGB). Die Einigung über die Buchgrundschuld beinhaltet die Einigung über den Briefausschluss, der der Eintragung im Grundbuch bedarf (§§ 1192 Abs. 1, 1116 BGB).

[174] Eingehend zur Grundschuld als Kreditsicherungsmittel Ellenberger/Bunte/Epp, Bankrechtshandbuch Bd. II, § 73 Rn 21 ff.