§ 25 Gestaltung von Nießbrauchsvereinbarungen / 1. Jahreswert

Rz. 90

Höchstbegrenzung: Der Jahreswert des Nießbrauchs findet in § 16 BewG eine Höchstbegrenzung. Nach dieser Vorschrift darf der Jahreswert höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der Wert des genutzten Wirtschaftsgutes durch 18,6 geteilt wird. Aus diesem Grund ist zunächst die Immobilie auf Grundlage der §§ 176 ff. BewG zu bewerten.^[176] Die Ermittlung des Jahreswertes des Nießbrauchs ist Gegenstand aktueller Rechtsprechung. So entschied jüngst der BFH, dass, wenn ein Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs geschenkt wird, der Wert des Nießbrauchsrechts die Bereicherung des Bedachten mindert. Der Jahreswert des Nießbrauchsrechts ist unter Abzug der Schuldzinsen für die zum Zeitpunkt der Zuwendung bestehenden Darlehen zu ermitteln, wenn die Schuldzinsen vom Schenker als Nießbraucher während des Bestehens des Nießbrauchsrechts aufgrund einer gesetzlichen oder vertraglichen Verpflichtung getragen werden.^[177] In Abgrenzung dazu urteilte das FG Münster: Übernimmt der Beschenkte bei einer schenkweisen Grundstücksübertragung unter Nießbrauchsvorbehalt zugunsten des Schenkers bzw. von dessen Ehegatten die auf dem Grundbesitz lastenden Verbindlichkeiten ausschließlich mit dinglicher Wirkung und hat der Schenker weiter die Zins- und Tilgungsleistungen zu tragen, seien diese zur Ermittlung des Jahreswerts des Nießbrauchs nicht abzuziehen.^[178]

Beispiel

Der Steuerwert (§§ 176 ff. BewG) der Immobilie beträgt 1 Mio. EUR. Damit beträgt der maximale Jahreswert rund 53.760 EUR (1 Mio. EUR geteilt durch 18,6).

Rz. 91

Ermittlung des Jahreswerts: Der Nießbrauch ist ein beliebtes Konstrukt, um Vermögensübertragungen zu Lebzeiten vorzunehmen. Die steuerliche Ersparnis bei der Schenkungsteuer ergibt sich daraus, dass der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Vermögenserwerb abgezogen werden kann. Mit Blick auf die Ermittlung des Kapitalwerts des Nießbrauchs ist eine gründliche Berechnung des Jahreswerts durchzuführen. Zuerst sind die vertraglichen Regelungen zu reflektieren. Sind hier keine spezifischen Bestimmungen aufgeführt, kann man sich an den BGB-Regeln orientieren, wonach sich der Jahreswert nach der Jahreskaltmiete bestimmt und nur um etwaige Zinsleistungen sowie gewöhnliche Erhaltungskosten zu mindern ist. Ein weiterer Abzug, etwa der Abschreibung, scheidet aus.^[179] Der nach § 16 BewG ermittelte Jahreswert ist jedoch nur ein Höchstwert. Sofern der nach § 15 BewG zu ermittelnde Jahreswert des Nießbrauchs darunter liegt, ist dieser anzusetzen. Der Jahreswert der Nutzungen und Leistungen bestimmt sich nach den Erträgen, die aus dem Grundstück zu erwarten sind. Da diese in ihrem Betrag ungewiss bzw. schwankend sind, greift § 15 Abs. 3 BewG. Nach dieser Vorschrift ist der Jahreswert der Nutzungen zugrunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werden wird. Hierbei sind alle Einnahmen zu berücksichtigen. Abzuziehen sind die laufenden Aufwendungen, die dem Nießbrauchsberechtigten im Zusammenhang mit den Nutzungen erwachsen oder aus dem Ertrag der Bezüge zu decken sind.^[180] Bei dieser Rechnung sind etwaige Steuerbelastungen nicht zu berücksichtigen.^[181]

Rz. 92

Schenkung fremdfinanzierter Immobilien unter Nießbrauchvorbehalt: Sofern Immobilien des Privatvermögens unter Vorbehalt des Nießbrauchs verschenkt werden, sind diese in vielen Fällen in erheblichem Maße fremdfinanziert. Zins und Tilgung werden aus den Mieteinnahmen bedient. Oftmals wird – allein schon aus ertragsteuerlichen Gründen (siehe oben Rdn 85) – vereinbart, dass der Nießbraucher/Schenker weiterhin Zins und Tilgung der Darlehen übernimmt. Daher stellt sich die Frage, ob Zinsen bei der Berechnung des Jahreswertes nach § 15 Abs. 3 BewG mindernd zu berücksichtigen sind.^[182] Der BGH bejaht dies: Wird ein Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs geschenkt, mindere der Wert des Nießbrauchrechts die Bereicherung des Bedachten.^[183]

[176] Zu den Details der Immobilienbewertung siehe bspw. Siegmund/Zipfel, BB 2009, 2454; Mannek, DB 2009, 307.

[177] BFH, Urt. v. 28.5.2019 – II R 4/16, DStR 2019, 2639.

[178] FG Münster, Urt. v. 27.8.2020 – 3 K 722/16 Erb, ZEV 2021, 55.

[179] Schur/Schur, ZEV 2020, 317.

[180] Eisele, in: Rössler/Troll, BewG, § 15 BewG Rn 7; Meincke/Hannes/Holtz/Hannes/Holtz, § 12 ErbStG Rn 32. Zu weiteren Einzelheiten Gebel, ZErb 2006, 122, 124 ff.

[181] BFH v. 15.12.1967 – III R 49/67, BStBl II 1968, 338, 340 f.; Eisele in: Rössler/Troll, BewG, § 15 Rn 7; Meincke/Hannes/Holtz/Hannes/Holtz, § 12 ErbStG Rn 32.

[182] FG Münster v. 26.11.2015 – 3 K 2711/13 Erb, ZEV 2016, 216.

[183] BFH, Urt. v. 28.5.2019 – II R 4/16, DStR 2019, 2639.