a) Allgemeines
Rz. 223
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte können verschiedenen Vermögensarten i.S.d. BewG zugeordnet werden, nämlich einerseits dem Grundvermögen und andererseits dem land- und forstwirtschaftlichen oder dem Betriebsvermögen.
Rz. 224
Eine Zugehörigkeit zum Grundvermögen im bewertungsrechtlichen Sinne ist (bei privaten Grundstücken) immer dann gegeben, wenn sie nicht dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen oder dem Betriebsvermögen zugeordnet werden.
Rz. 225
Im Einzelnen umfasst das Grundvermögen insbesondere den Grund und Boden sowie die darauf stehenden Bauwerke und Außenanlagen, außerdem die Erbbaurechte, das Wohnungs- und das Teileigentum.
Rz. 226
Bewertungsziel beim Grundvermögen ist durchgängig der gemeine Wert (§ 177 BewG), i.S.v. § 9 BewG, also – vereinfacht ausgedrückt – der Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB.
Rz. 227
Für unterschiedliche Grundstücksarten enthält das BewG jeweils unterschiedliche Vorgaben, welche Bewertungsmethode anzuwenden ist. Unbebaute Grundstücke i.S.v. § 178 BewG sind nach dem Vergleichswertverfahren (§ 179 BewG) zu bewerten. Für bebaute Grundstücke i.S.v. § 180 BewG kommen als Bewertungsmethoden nach § 182 BewG das Vergleichswertverfahren (Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser), das Ertragswertverfahren (Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke) und das Sachwertverfahren (soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt) in Betracht. Erbbaurechtsgrundstücke (§§ 192 ff. BewG), Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 195 BewG), Grundstücke im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG) und Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz (§ 197 BewG) unterliegen besonderen Regelungen.
Rz. 228
Gemäß § 198 BewG hat der Steuerpflichtige in jedem Fall die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert – durch entsprechendes Sachverständigengutachten – nachzuweisen und dadurch die Maßgeblichkeit der bewertungsgesetzlichen Vorgaben zu vermeiden. Die maßgeblichen Grundbesitzwerte werden gem. § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG i.V.m. § 157 Abs. 3 BewG auf den Bewertungsstichtag i.S.v. § 11 ErbStG gesondert festgestellt.
Im Einzelnen gilt Folgendes:
b) Unbebaute Grundstücke
Rz. 229
Nach § 179 BewG bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke regelmäßig nach der Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch ermittelt und den Finanzämtern entsprechend mitgeteilt. Maßgeblich für die Bewertung ist dabei stets der Wert, der vom Gutachterausschuss zuletzt ermittelt wurde. Sofern von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermittelt werden kann, sind für die Wertbestimmung vergleichbare Flächen heranzuziehen. Unter Umständen ist der Gutachterausschuss um Auskunft zu ersuchen.
Rz. 230
Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag voranging. Somit kommt es nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat. Da die Bodenrichtwerte auf der Grundlage der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) zum Ende eines jeden zweiten Kalenderjahres ermittelt werden, kann der anzusetzende Wert daher höchstens zwei Jahre alt sein.
Rz. 231
Weicht das zu bewertende Grundstück von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone ab, sind entsprechende Korrekturen vorzunehmen. Wertbeeinflussende Merkmale sind insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, das sich in der Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. Der Wert von Grundstücken, die von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist grundsätzlich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten.
Rz. 232
Bei Abweichungen beispielsweise zwischen Geschossflächenzahl (GFZ) zum Bodenrichtwert aus der anwendbaren Richtwertzone und der tatsächlichen GFZ des zu bewertenden Grundstücks sind die Umrechnungskoeffizienten der Gutachterausschüsse zu berücksichtigen.
Rz. 233
Weitere wertbeeinflussende Merkmale, wie z.B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz. In diesen Fällen kann, wenn die Bewertung nach obiger Methode offensichtlich zu hoch ist bzw. über dem Verkehrswert liegt, nur auf die Öffnungsklausel nach § 198 BewG zurückgegriffen werden (in der Regel Vorlage eines Gutachtens), in dessen Rahmen auch sonstige wertbeeinflussende Merkmale berücksichtigt werden können.
c) Bebaute Grundstücke
aa) Einteilung der Grundstücksarten in Abhängigkeit zur Wohn-/Nutzfläche
Rz. 234
Die Bewertung bebauter Grundstücke richtet sich nach den Vor...