§ 27 Immobilienbewertung / IV. Bewertungsgegenstand

Rz. 37

Wie eingangs angedeutet (siehe Rdn 4), sind zuvörderst das zu bewertende dingliche Recht, das Grundstück, an dem dieses Recht besteht, und der Umfang des für die Wertermittlung relevanten Grundvermögens (Bestandteile, Zubehör) festzustellen.

Denn strenggenommen ist das Wertermittlungsobjekt gerade kein physisches Objekt – (Grundstück(steil), Bestandteil oder Zubehör – wie § 1 Abs. 2 ImmoWertV nahelegt, sondern letztlich immer ein dingliches Recht an einem Grundstück, also zumeist das (Teil-/Wohnungs-)Eigentumsrecht oder ein Erbbaurecht.

Rz. 38

Das zu bewertende dingliche Recht kann Beschränkungen des Grundeigentums unterliegen, und zwar in Form

▪

beschränkt dinglicher Rechte (Rechte Dritter), die ins Grundbuch eingetragen sind:

▪	Nutzungsrechte (Nießbrauch, Grund- und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten),
▪	Erwerbsrechte (Vorkaufs-, Anwartschafts- und Aneignungsrechte),
▪	Sicherungs- und Verwertungsrechte (Grundpfandrechte und Reallast);

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gesetzlicher Beschränkungen, die teilweise in öffentliche Bücher, Listen bzw. Verzeichnisse eingetragen sind (z.B. Denkmalliste, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster).

Rechte und Belastungen sind Grundstücksmerkmale und als solche bei der Verkehrswertermittlung grundsätzlich zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 3 Nr. 12 ImmoWertV).

Sicherungs- und Verwertungsrechte (Abteilung III des Grundbuchs) beeinflussen im Verkaufsfall allenfalls den Barpreis im Wege der Verrechnung, nicht aber den Verkehrswert.

Rz. 39

Bei grundstücksgleichen (Erbbaurecht) und grundstücksbezogenen Rechten (z.B. Wohnrecht oder Nießbrauch) ist zu unterscheiden zwischen dem Wert des Rechts und dem Wert des Eigentums an dem mit dem Recht belasteten Grundstück bzw. dessen Wertminderung durch die Belastung. Der Wert des Rechts und die Wertminderung des belasteten Grundstücks sind nicht zwangsläufig betragsgleich.

Das zu bewertende Recht kann von einer Person allein oder in Gemeinschaft mit einer oder mehreren anderen Personen als Gesamthands- oder Miteigentum nach Bruchteilen (Sonderform: Wohnungseigentum) bzw. Wohnungs- oder Teilerbbaurecht gehalten werden.

Rz. 40

Für die Wertermittlung ist der Grundstücksbegriff eher untechnisch, d.h. nicht im Rechtssinne, sondern nach der Verkehrsauffassung als wirtschaftliche Einheit auszulegen.

In der steuerlichen Bewertung sind sog. Betriebsvorrichtungen und Bodenschätze nach § 176 Abs. 2 BewG nicht einzubeziehen. Bauliche Außenanlagen werden im steuerlichen Sachwertverfahren i.d.R. außer Acht gelassen (§ 189 BewG).