§ 29 Maklerrecht / III. Maklervertrag

Rz. 6

Grundvoraussetzung des Provisionsanspruchs ist ein Maklervertrag, also die dahin gehende Einigung zwischen Makler und Auftraggeber, dass Letzterer sich zur Zahlung einer Provision verpflichtet für den Fall des aufgrund der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommenen Hauptvertrages. Zu Recht wird darauf hingewiesen, dass Versuche, Provisionsansprüche ohne Maklervertrag etwa bereicherungsrechtlich zu begründen, in der Regel aussichtslos sind.^[2]

[2] Vgl. hierzu Hamm/Schwerdtner, Rn 206 ff.; siehe dazu auch BGH NJW-RR 2005, 1572.

1. Zeitpunkt des Vertragsschlusses

Rz. 7

Der Maklervertrag kann vor, während oder nach Erbringung der Nachweis-/Vermittlungsleistung geschlossen werden.^[3]

[3] BGH NJW 1991, 490; BGH NJW 1998, 62; BGH NJW-RR 1991, 686.

2. Form

Rz. 8

Der Maklervertrag ist grundsätzlich formfrei. Ausnahmen bestehen wie folgt:

▪	Maklerverträge, die eine Verpflichtung zum Abschluss eines Grundstücksgeschäfts begründen, bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Dies gilt auch für Maklerverträge, die einen mittelbaren Zwang zum Grundstückserwerb/Grundstücksverkauf auf den Auftraggeber ausüben, etwa durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe oder einer erfolgsunabhängigen Provision/Aufwandsentschädigung.[4] Auch eine Reservierungsvereinbarung kann formbedürftig sein, wenn sie die Wirkung eines Vorkaufsrechts auslösen soll.[5] Eine Heilung des Formmangels ist durch formgerechte Beurkundung des Hauptvertrages möglich, ohne dass es auch der Auflassung und Eintragung im Grundbuch bedarf.[6]
▪	Bei Maklerverträgen mit Gemeinden können sich Schriftformerfordernisse aus den Gemeindeordnungen ergeben.[7]
▪	Die Rechtsprechung des BGH, wonach für weit reichende Verträge – etwa Sicherungsabreden über die Bestellung einer Grundschuld – eine konkludent getroffene Beurkundungsvereinbarung vermutet werden kann, ist auf Maklerverträge nicht anwendbar.[8]
▪	Ab dem 23.12.2020 abgeschlossene Maklerverträge, die Nachweis oder Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus betreffen, bedürfen der Textform (§ 656a BGB).

[4] BGH NJW-RR 1992, 817; BGH NJW 1990, 390 m.w.N. aus der BGH-Rspr.

[5] BGH NJW-RR 2008, 824.

[6] BGH NJW 1987, 1628; BGH NJW-RR 1994, 559.

[7] Vgl. BGH MDR 1966, 753 zur hessischen GO.

[8] OLG Köln OLG-Report 2001, 25.

3. Vertragstypen

a) Normaler Maklerauftrag

Rz. 9

Beim normalen Maklerauftrag schuldet der Makler üblicherweise nur Nachweis- oder Vermittlungsbemühungen, ohne dass eine Pflicht zum Tätigwerden besteht. Eine Vergütung verdient der Makler nur, wenn aufgrund seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit der angestrebte Vertrag zustande kommt. Anders als beim Alleinauftrag steht es dem Auftraggeber des Maklers mangels anders lautender Vereinbarung frei, während der Vertragslaufzeit weitere Makler einzuschalten oder den Vertragsabschluss selbst herbeizuführen.

b) Alleinauftrag

Rz. 10

Beim Alleinauftrag räumt der Auftraggeber dem Makler während der Vertragslaufzeit das alleinige Nachweis-/Vermittlungsrecht ein. Der Auftraggeber verzichtet während der Vertragslaufzeit auf die Einschaltung weiterer Makler, wobei der Makler zu einem Tätigwerden verpflichtet wird und sich von dieser Verpflichtung nicht einseitig lösen kann.^[9] Insb. beim Alleinauftrag ist der Makler ggf. auch zur Beratung des Auftraggebers verpflichtet, etwa hinsichtlich des Verkaufswerts des Objekts.^[10] Grundsätzlich unberührt bleibt das Recht des Auftraggebers, selbst zum Vertragsabschluss zu gelangen.^[11] Im Wege der Individualabrede kann dem Auftraggeber auch das Eigengeschäft untersagt werden.^[12]

[9] OLG Hamm BB 1995, 1977.

[10] Fischer, Kap. IX Rn 18.

[11] BGH NJW 1961, 307; OLG Hamm BB 1995, 1977; LG Braunschweig ZMR 2004, 352.

[12] OLG Hamm BB 1995, 1977; v. Westphalen/Thüsing/Vogt, Maklervertrag Rn 45.

c) Muster: Alleinauftrag

Rz. 11

Muster 29.1: Makleralleinauftrag

Muster 29.1: Makleralleinauftrag

Makleralleinauftrag

zwischen

Herrn/Frau/Firma _____ (Name, Straße, Ort)

– nachfolgend: Auftraggeber –

und

Herrn/Frau/Firma _____ (Name, Straße, Ort)

– nachfolgend: Makler –

1.	Der Auftraggeber ist Eigentümer des Objekts _____. Der Auftraggeber beauftragt den Makler mit dem Nachweis einer Gelegenheit zum Kaufvertragsabschluss und/oder der Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses hinsichtlich des oben bezeichneten Objekts. Der Makler verpflichtet sich, den Alleinauftrag sorgfältig, intensiv und mit einer dem Objekt angemessenen Werbung zu bearbeiten.
2.	Der Vertrag beginnt ab dem _____ (Datum) und endet nach Ablauf von sechs Monaten, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Unberührt bleibt das Recht beider Parteien, den Vertrag aus wichtigem Grunde ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen. Die Kündigung bedarf der Schriftform.
3.	Der Auftraggeber verpflichtet sich, während der Laufzeit dieses Vertrages keine weiteren Makler im Hinblick auf den Nachweis und/oder die Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses zu beauftragen. Dies gilt auch, soweit bereits andere Makler beauftragt wurden.
4.	Der Makler erhält für seine unter Nr. 1 genannte Tätigkeit bei Abschluss eines entsprechenden Hauptvertrages eine Provision in...