§ 3 Der Erbfall / 3. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Rz. 181

Der bzw. die Erben treten im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) zivilrechtlich in die Rechte und Pflichten der die Nachlassimmobilien betreffenden Miet- bzw. Pachtverhältnisse ein. Geht eine vermietete/verpachtete Immobilie im Rahmen eines Erbfalls auf die Erben über, erzielen diese ab diesem Zeitpunkt die Einkünfte i.S.d. § 21 EStG. Diese ermitteln sich aus dem Überschuss der Mieteinnahmen (§ 8 EStG) einerseits und der Werbungskosten (§ 9 EStG) andererseits.

Rz. 182

Werbungkosten, die in einem Jahresbetrag anfallen (z.B. Grundsteuer, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 2 EStG), sind zwischen Erblasser und Erben zeitanteilig aufzuteilen.

Rz. 183

Die Absetzungen für Abnutzung i.S.d. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG des Erblassers führt der Erbe fort, § 11d Abs. 1 EStDV. Die Abschreibung bemisst sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers und nach der Abschreibungsart (insbesondere linear oder degressiv) sowie der dabei zugrunde gelegten Nutzungsdauer.

Rz. 184

Ein Alleinerbe hat durch den Erbfall keine Anschaffungskosten. Auch (objektbezogene) Verbindlichkeiten des Erblassers, die auf den Alleinerben übergehen, lösen keine abschreibbaren Anschaffungskosten aus. Anderes kann bei einer Erbengemeinschaft bei Übernahme von Verbindlichkeiten im Rahmen der Erbauseinandersetzung gelten (siehe § 4 Rdn 51 ff.>).

Rz. 185

Nach § 82b Abs. 1 S. 1 EStDV können größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, abweichend von § 11 Abs. 2 EStG auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Hat der Erblasser solche Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre verteilt und ist er innerhalb des Verteilungszeitraums verstorben, ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Veranlagungsjahr des Versterbens als Werbungskosten im Rahmen seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzusetzen.^[139] Der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen ist nicht in dem vom Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum vom Rechtsnachfolger (Erbe) geltend zu machen.^[140]

Rz. 186

Regelmäßig führt ein Erbe nach dem Erbfall aufwändige Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen an der Nachlassimmobilie mit Vermietungsabsicht durch. Für diese Aufwendungen gelten die Grundsätze des sog. anschaffungsnahen Aufwands i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG grundsätzlich nicht.^[141] Diese Kosten können, auch wenn die Voraussetzungen für einen sofortigen Abzug vorliegen, nicht sofort vom Erben geltend gemacht werden. Vielmehr sind sie den Anschaffungskosten der Immobilie hinzuzurechnen und im Rahmen der Absetzung für Abnutzung geltend zu machen.

Hinweis

Anschaffungsnahe Aufwendungen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG kommen nur in Betracht, wenn der Erblasser in den letzten drei Jahren vor dem Erbfall die Immobilie entgeltlich angeschafft hat.

Rz. 187

Hat ein Erbe die Erbschaft mit der Maßgabe ausgeschlagen, dass ihm als Abfindung ein lebenslanger unentgeltlicher Nießbrauch an den zum Nachlass gehörenden Grundstücken eingeräumt wird, so ist er befugt, Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten bei seinen aus den Nachlassgrundstücken erzielten Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen.^[142]

[139] BFH v. 10.11.2020 – IX R 31/19, BFH/NV 2021, 714 – 716.

[140] So R 21.1 Abs. 6 S. 2 und 3 EStR 2012.

[141] BFH v. 17.6.1997 – IX R 30/95, BStBl II 1997, 802.

[142] BFH v. 4.6.1996 – IX R 59/94, BStBl II 1998, 431.