§ 3 Der Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ( ... / 2. Erfasste Einwirkungen

a) Erhaltungsmaßnahmen

Rz. 39

Der bisher in§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. normierte Anspruch war auf Ersatz der Schäden infolge der Inanspruchnahme durch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gerichtet. Dies wird auch in Zukunft eine der wichtigsten Fallgruppen des Ausgleichs aus § 14 Abs. 3 WEG darstellen. Dabei ist allerdings anders als nach § 14 Nr. 4 WEG a.F. keine Beschädigung des Sondereigentums mehr erforderlich. Die Einwirkung kann auch von außen, etwa durch Immissionen erfolgen. Überschreiten diese die in § 14 Abs. 3 WEG vorgesehene Zumutbarkeitsschwelle, kommt ebenfalls ein Ausgleichsanspruch nach dieser Vorschrift in Betracht.

b) Stofflich-gegenständliche Einwirkungen aufgrund sonstiger Maßnahmen

Rz. 40

Da die Duldungspflichten in § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG weit über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, ist es nur konsequent, auch die zu Ausgleichansprüchen führenden Tatbestände entsprechend auszuweiten. In Betracht kommt insbesondere, wie die zum Gemeinschaftseigentum parallel konstruierte Duldungspflicht in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zeigt, die Einwirkung im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen zugunsten des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer. Der Ausgleich aus § 14 Abs. 3 WEG ist aber nicht auf Erhaltungsmaßnahmen beschränkt. Er erfasst jegliche Einwirkungen etwa anlässlich von Modernisierungen oder baulichen Veränderungen, die in das Sondereigentum eingreifen. Aber auch außerhalb baulicher Veränderungen findet § 14 Abs. 3 WEG auf jegliche Zuführung wägbarer und unwägbarer Stoffe beim Gebrauch von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum Anwendung.

c) Einwirkungen aufgrund rechtlicher Änderungen

Rz. 41

Dem Wortlaut nach erfasst § 14 Abs. 3 WEG sogar eine Beeinträchtigung von Sondereigentum aufgrund einer rechtlichen Änderung etwa bei einer Zweckbestimmung von Teileigentum. Hierdurch wird ebenfalls auf Sonder- und Gemeinschaftseigentum eingewirkt. Wird beispielsweise aufgrund einer Öffnungsklausel eine zulässige Änderung des Nutzungszwecks beschlossen, können dem hiervon betroffenen Miteigentümer Ausgleichsansprüche wegen der Beeinträchtigung seines Sondereigentums zukommen. Denn hierdurch wird jedenfalls mittelbar auf sein Sondereigentum eingewirkt, wenn von dem betroffenen Teileigentum nunmehr intensivere Immissionen ausgehen dürfen. Denkbar sind sogar sonstige Rechtsverluste aufgrund einer Änderung der Gemeinschaftsordnung aus § 10 Abs. 2 WEG (entspricht § 10 Abs. 2 S. 3 WEG a.F.), die zu weitergehenden Einwirkungen führen und die Nutzbarkeit seiner Einheit herabsetzen.