§ 3 Der Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ( ... / 3. Gegenstand der Beeinträchtigung

a) Sondereigentum

Rz. 42

§ 14 Abs. 3 WEG benennt den Gegenstand der Beeinträchtigung nicht. Die Vorschrift wählt die offene Formulierung, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung" zu dulden hat. Die Beeinträchtigung wird regelmäßig sein Sondereigentum betreffen. Das ist aber nicht zwangsläufig der Fall.

b) Sondernutzungsrechte

Rz. 43

Wie oben ausgeführt (vgl. o. Rdn 23), kann auch das Sondernutzungsrecht aufgrund seiner Rechtsähnlichkeit zum Sondereigentum Gegenstand einer Duldungspflicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG sein. Es entspricht daher einer konsequenten Rechtsanwendung, auch in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG zu gewähren. Auf diesem Wege lässt sich auch ein vom BGH nach altem Recht nur über § 242 BGB zu lösender Fall systemkonform zu einem befriedigenden Ergebnis bringen: In gravierenden Ausnahmesituationen (dem Risiko eines Nutzungsverbotes für die ganze Liegenschaft) nahm der BGH an, dass ein Wohnungseigentümer aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG a.F. (nunmehr § 10 Abs. 2 WEG) sogar auf ein Sondernutzungsrecht verzichten muss.^[35] Dies müsse allerdings nur gegen einen angemessenen Ausgleich geschehen, was der BGH aus § 242 BGB ableitete. Diese Rechtsfolge kann nunmehr zumindest in entsprechender Anwendung aus § 14 Abs. 3 WEG abgeleitet werden, da der Tatbestand der Norm entsprechend offen gefasst ist.

[35] BGH v. 23.3.2018 – V ZR 65/17, ZMR 2018, 681 = WuM 2018, 442.

c) Gemeinschaftseigentum

Rz. 44

Letztlich erscheint ein Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG noch nicht einmal ausgeschlossen, wenn nur das Gemeinschaftseigentum von der Beeinträchtigung betroffen ist. Wird etwa aufgrund einer Öffnungsklausel eine Gemeinschaftseinrichtung verändert oder geschlossen, kann dies einen Wohnungseigentümer empfindlich treffen, man denke nur an Liegenschaften mit bestimmter Zielsetzung wie betreutes Wohnen oder Ferienanlagen. Fällt dort etwa die der Versorgung der Bewohner dienende Küche oder die Sportanlage zeitweise oder gar dauerhaft fort, kann dies erhebliche Verluste an Wohnwert bzw. auch Vermögensverluste nach sich ziehen. Ein Ausgleich hierfür kann mindestens ebenso angemessen sein wie bei einer temporären Belästigung durch Bauarbeiten.

d) Sonstiges Grundeigentum eines Wohnungseigentümers

Rz. 45

Der Wortlaut der Vorschrift lässt es sogar zu, einem Wohnungseigentümer den Ausgleich aus § 14 Abs. 3 WEG zuzuerkennen, wenn sonstiges Grundeigentum, etwa ein ihm gehörendes Nachbargrundstück von einer Einwirkung betroffen ist. Dies dürfte aber ähnlich wie beim Störungsverbot nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG nach dem Sinn und Ziel der Vorschrift ausgeschlossen sein.^[36] Der Anspruch aus § 14 Abs. 3 WEG muss gemeinschaftsbezogene Störungen erfassen. Für Störungen von Rechten außerhalb der Gemeinschaft stehen dem Wohnungseigentümer nur die allgemeinen Rechte zu.

[36] S. o. Rdn 1, 20 und 20.