§ 3 Der Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ( ... / 4. Intensität

a) Kein nach §§ 13 Abs. 2 letzter Hs., 14 Abs. 1 Nr. 2 letzter Hs. WEG unerheblicher Nachteil

Rz. 46

§ 14 Abs. 3 WEG sieht nicht bei jeder Beeinträchtigung, sondern erst ab einer gewissen Intensität einen Anspruch auf Ausgleich vor. Diese Intensität wird etwas blumig damit umschrieben, dass die Einwirkung "über das zumutbare Maß hinausgeht." Diese Formulierung hat weder im alten noch im neuen Recht eine Parallele. Klar dürfte nur sein, dass Einwirkungen, die keinen bei einem geordneten Zusammenleben über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil nach §§ 13 Abs. 2 letzter Hs.; 14 Abs. 1 Nr. 2 letzter HS. WEG bewirken, jedenfalls nicht zu einem Ausgleichsanspruch führen. Wenn sie im Zusammenhang des § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG als unerheblich angesehen werden, können sie nicht nach § 14 Abs. 3 WEG unzumutbar sein. Gleiches gilt naturgemäß für Maßnahmen im Sondereigentum, die keinen bei einem geordneten Zusammenleben über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil mit sich bringen.

b) Substanzschäden

Rz. 47

Am anderen Ende der Skala dürfte die Beschädigung der Substanz von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen. Diese waren selbst nach der in vielerlei Hinsicht restriktiveren Vorschrift des § 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. in jedem Falle auszugleichen. Dass der Gesetzgeber mit der weiteren Fassung des § 14 Abs. 3 WEG hinter diese jahrzehntelange Praxis zurückgehen wollte, ist weder dem Wortlaut noch der Begründung des Gesetzes zu entnehmen.

c) Sonstige Einwirkungen

Rz. 48

Welche der zwischen unerheblicher Beeinträchtigung und Beschädigung des Sondereigentums liegenden Einwirkungen einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG rechtfertigen, ist dem außerordentlich unbestimmten Wortlaut der Vorschrift ebenso wenig zu entnehmen wie den nicht wesentlich aussagekräftigeren Materialien. Die hierdurch erzeugte Rechtsunsicherheit wird noch dadurch verstärkt, dass auch auf der Rechtsfolgenseite die ähnlich unbestimmte Formulierung des "angemessenen Ausgleichs" gewählt wurde. Die Praxis wird sich darauf einstellen müssen, dass Einwirkungen umso eher ausgleichspflichtig sind, je näher sie den schon früher zum Schadensersatz verpflichtenden Beschädigungen kommen. Machen etwa Immissionen eine Wohnung unbewohnbar, besteht kein Unterschied zu einem Vermögensfolgeschaden aufgrund einer Substanzbeschädigung. Umgekehrt genügen Einwirkungen, die selbst ein Mieter hinzunehmen hat oder die nur eine geringe Minderung rechtfertigen, nicht zur Annahme eines Ausgleichsanspruchs aus § 14 Abs. 3 WEG. Eine gewisse Bedeutung dürfte auch die Vorhersehbarkeit der Einwirkung haben. Sieht etwa schon die Gemeinschaftsordnung die Herstellung weiterer Häuser vor, konnte der Erwerber die hieraus resultierenden Einwirkungen, die er hinzunehmen hat, voraussehen. Nimmt er sie solchermaßen in Kauf, dürften sie für ihn im Sinne des § 14 Abs. 3 WEG zumutbar sein. Umgekehrt werden unvorhersehbare Einbußen zugunsten der Gemeinschaft eher als ausgleichspflichtig anzusehen sein. Nicht unerheblich dürfte es ferner sein, ob die Einwirkung die Wohnungseigentümer im gleichen Umfang trifft. Da der Gesetzgeber in § 14 Abs. 3 WEG auf ein Sonderopfer abstellt, kommt ein Ausgleich von Einwirkungen regelmäßig nicht in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer in vergleichbarer Weise von einer Einwirkung betroffen sind.