§ 3 Die häufigsten Abrechnungsfragen / IV. Gegenstandswert Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung

1. Frage

Rz. 70

Für den Mandanten sollte die Betriebskostenabrechnung überprüft werden. Sämtliche Positionen wurden geprüft. Da einige Positionen zu Unrecht angesetzt wurden, erfolgte eine Vertretung gegenüber dem Vermieter. Insgesamt wurden für die Wohnung des Mandanten 500 EUR zu viel abgerechnet. Die Rechtsschutzversicherung will lediglich eine Geschäftsgebühr aus 500 EUR zahlen. – Wie hoch ist der Gegenstandswert für die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung?

2. Antwort

Rz. 71

Zunächst kommt es entscheidend auf den Auftrag an. Der Auftrag zur Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung stellt eine reine Beratungstätigkeit nach § 34 RVG dar, da der Anwalt zunächst beraten soll, ob die Abrechnung korrekt ist. Bezüglich der Vertretung gegenüber dem Vermieter dürfte daher in der Praxis immer nur ein bedingter Vertretungsauftrag vorliegen, sofern sich Fehler auf die Höhe der Forderung auswirken. Die Geschäftsgebühr fiele dann aus dem konkret beanstandeten Betrag an. Die Gebühr nach § 34 RVG ist wertunabhängig. Sofern keine Vereinbarung getroffen wurde, kann für die Beratung höchstens 250 EUR abgerechnet werden. Dabei ist die konkrete Gebühr unter Berücksichtigung der Kriterien nach § 14 RVG nach billigem Ermessen durch den Anwalt zu bestimmen. N. Schneider weist daher zu Recht darauf hin, dass es sich bei der Frage nach dem Wert für die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung um ein Scheinproblem handele. Bezüglich einer Erstattung durch die Rechtsschutzversicherung sei zudem problematisch, dass die Überprüfung noch keinen Versicherungsfall darstelle. Erst wenn dem Vermieter ein Fehler vorgeworfen werde, sei ein solcher gegeben. Dann gehe es jedoch nur um die konkrete Durchsetzung einer Rückforderung oder die Abwehr einer Nachforderung.^[92]

Eine solche Differenzierung wird jedoch nicht immer vorgenommen. In der Rechtsprechung wird der Gegenstandswert teilweise mit ⅓ der Gesamtsumme der Nebenkostenabrechnung angenommen.^[93] Das AG München hat in zwei Verfahren einen Gegenstandswert bei der Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung von 18 % bzw. 25 % aus dem Gesamtbetrag der insgesamt angefallenen Nebenkosten zuzüglich der Nachforderung des Vermieters als zulässig erachtet.^[94] Das AG Düsseldorf geht hingegen von dem Wert des Nachzahlungsbetrages aus und nicht nach der Summe aller Rechnungspositionen, die bei der Berechnung dieser Forderung zu berücksichtigen waren.^[95]

Gellwitzki meint, solle der Anwalt die in der Nebenkostenabrechnung insgesamt in Rechnung gestellten Betriebskosten im Rahmen eines außergerichtlichen Vertretungsauftrages des Mieters gegenüber dem Vermieter überprüfen, richte sich der Wert nach dem Gegenstandswert in Höhe der Gesamtsumme der für das Mietobjekt in Rechnung gestellten Betriebskosten.^[96]

Rohn stellt ebenfalls entscheidend auf den Auftrag ab. Gehe der Auftrag über eine Beratung hinaus und sei der Anwalt mit der vollständigen Überprüfung der Nebenkostenabrechnung beauftragt, entspreche der Gegenstandswert dem Gesamtbetrag der abgerechneten Nebenkosten. Die Vorauszahlungen des Mieters spielten dabei keine Rolle, da sie unstreitig sind. Sei der Auftrag lediglich darauf gerichtet zu ermitteln, ob die Nachforderung des Vermieters begründet ist, beschränke sich der Gegenstandswert auf den Betrag der Nachforderung. Gehe der Auftrag dahin, festzustellen, ob auch eine Rückzahlung an den Mieter in Betracht komme, könne der Wert mit dem Betrag der verlangten Nachzahlung sowie einem Prozentsatz der gesamten Nebenkosten angesetzt werden, wobei die Summe 25 % der Nebenkosten ohne besondere Anhaltspunkte nicht überschreiten sollte.^[97]

Rz. 72

Praxistipp

Ist der Anwalt mit der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung beauftragt, sollte er, um jegliches Risiko zu vermeiden und für die meist umfangreiche Tätigkeit eine angemessene Vergütung zu erhalten, unbedingt mit dem Mandanten eine Vergütungsvereinbarung treffen und ausdrücklich darüber belehren, dass die Überprüfung in der Regel keinen Rechtsschutzfall darstellt.

[92] N. Schneider, AGS 2015, 6.

[93] LG Hamburg, Urt. v. 9.10.2009 – 306 S 98/08; AG Berlin-Mitte, Urt. v. 6.10.2010 – 11 C 194/10.

[94] AG Norderstedt, Urt. v. 15.9.2015 – 47 C 118/15; AG Ahlen, Urt. v. 7.5.2013 – 30 C 103/12; AG München, Urt. v. 6.9.2011 – 155 C 34595/09 sowie 155 C 34596/09.

[95] AG Düsseldorf, Urt. v. 11.2.2009 – 22 C 14416/08.

[96] Gellwitzki, JurBüro 2010, 7 und 452.

[97] Mayer/Kroiß/Rohn, RVG, Anh. I., VI., Rn 23.