Rz. 146
Bei der regulären Zahlungsklage, ob über rückständige Mieten, Rechnungsbeträgen aus Betriebskostenabrechnungen, Kautionszahlungen oder Kautionsrückzahlungen oder bezifferte Schadensersatzansprüche, richtet sich der Gegenstandswert nach dem Wert der Hauptforderung ohne Früchte, Kosten und Zinsen, § 23 Abs. 1 RVG, § 43 Abs. 1 und 2 GKG. Nebenkostenvorauszahlungen, Nebenkostenpauschalen und Umsatzsteuer gehören hier zum Gegenstandswert.
1. Zukünftige Miete
Rz. 147
Die Klage auf Zahlung der zukünftigen Miete nach § 259 ZPO kann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter Anlass zu der Befürchtung gegeben hat, dass sich der Mieter den Mietzahlungen entziehen werde. Der Gegenstandswert bemisst sich hier nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO. Zugrunde zu legen ist damit der Nettokaltmietzins zzgl. Umsatzsteuer bis zum Ende des Mietverhältnisses begrenzt auf den 3,5-fachen Jahreswert. Addiert werden bezifferte rückständige Mietforderungen in voller Höhe.
Erfolgt die Geltendmachung im Rahmen einer Feststellungsklage ist ein entsprechender Abschlag vorzunehmen. Ist ein Teil der Miete unstrittig und soll lediglich die Verpflichtung zur Zahlung einer Mieterhöhung gerichtlich geklärt werden, so ist das 3.5-fache des strittigen Jahres-Differenzbetrages anzurechnen. § 41 Abs. 5 GKG soll dann nicht anzuwenden sein, weil es sich nicht um einen Streit um eine Erhöhung im eigentlichen Sinne handelt, sondern lediglich die Folgen aus einer Mieterhöhung geltend gemacht werden.[152] Ob diese Rechtsprechung im Lichte der Änderungen des Kostenrechts erhalten bleibt, bleibt abzuwarten.
Sollte um das Bestehen des Miet- oder Pachtverhältnisses gestritten werden, wäre § 23 Abs. 1 RVG, § 41 Abs. 1 GKG mit der Begrenzung auf den Jahresnettowert zuzüglich Umsatzsteuer einschlägig.
2. Stufenklage bei Umsatzmiete
Rz. 148
Haben die Mietvertragsparteien eine Umsatzmiete vereinbart, so ist der Zahlungsanspruch auf die Miete regelmäßig von der Auskunft über die erzielten Umsätze abhängig.
Der Auskunftsanspruch bemisst sich am Hauptsachestreitwert abzüglich eines angemessenen Abschlages; § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO. Der Zahlungsanspruch richtet sich nach dem bezifferten Klageantrag. Wegen § 44 GKG ist bei einer Stufenklage der höhere von beiden Werten für die Streitwertbemessung anzusetzen.[153] Solange die Erwartungen an die Auskunft nicht deutlich oberhalb der später durchzusetzenden Zahlungen liegen, ist so meist der Wert der Zahlungsklage bestimmend.
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