§ 3 Gegenstandswertbestimmung / XII. Betriebskosten

1. Prüfung der Abrechnung

Rz. 59

Bei Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnungen ist verstärkt auf den Auftrag zu achten. Geht es dem Mandanten oder Antragsteller vorrangig um die Geltendmachung oder Verteidigung gegen eine Zahlungsforderung, so ist der geforderte oder der vom Mandanten erwartete Zahlbetrag bzw. Minderung der Nachzahlung maßgeblich.

Dies gilt, bei der Geltendmachung

▪	eines Betriebskostenguthabens oder einer Nachforderung,[60]
▪	des Anspruches auf Abrechnung,[61]
▪	oder Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen,[62]
▪	Zahlung Zug um Zug gegen Erteilung einer Abrechnung,[63]
▪	des Anspruches auf Rückerstattung der Betriebskostenvorauszahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses nach nicht fristgemäßer Abrechnung.[64]

Ohne Anhaltspunkte kann hier der Gegenstandswert auf einen Anteil an den insgesamt abgerechneten Kosten von 10 % bis etwa 25 %^[65] oder sogar 1/3^[66] berechnet werden.

Rz. 60

Die außergerichtliche bloße Prüfung einer Betriebskostenabrechnung stellt in der Regel ein Beratungsmandat dar, welches auf Grundlage einer Vergütungsvereinbarung abzurechnen ist. Ein Gegenstandswert wird dabei nicht benötigt. Übernimmt der Rechtsanwalt aber die Vertretung des Mandanten, steht nicht die Prüfung, sondern die Erwartung einer verminderten Nachzahlung oder sogar einer Betriebskostenerstattung im Raum. Diese kann Gegenstand eines Rechtsstreits sein und führt nach § 23 Abs. 1 RVG über § 48 Abs. 1 GKG zur Anwendung von § 3 ZPO. Zugrunde zu legen ist hier also die Differenz zwischen abgerechneten Kosten und den vom Mandanten erwarteten Kosten. Diese können geschätzt werden.

[60] Wall in Eisenschmidt/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn 1414.

[61] Wall in Eisenschmidt/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn 1415.

[62] Wall in Eisenschmidt/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn 1418.

[63] BGH, Beschl. v. 10.1.2017 – VIII ZR 98/16, www. bundesgerichtshof.de.

[64] BGH, Urt. v. 9.3.2005 – VIII ZR 57/04, www.bundesgerichtshof.de.

[65] AG München, Urt. v. 6.9.2010 – 155 C 34595/09, openJur 2012, 110850; Wall in Eisenschmidt/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn 1417.

[66] AG Mitte, Urt. v. 6.10.2010 – 11 C 194/10, www.berliner-mieterverein.de.

2. Erstellung Betriebskostenabrechnung

Rz. 61

Die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung durch den Rechtsanwalt kann nicht Gegenstand eines Klageverfahrens sein. § 23 Abs. 1 RVG findet daher keine Anwendung. Hier ist § 23 Abs. 3 S. 2 Hs. 1 RVG einschlägig. Der Gegenstandswert ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Dem Vermieter geht es dabei nicht nur um die Einforderung des Nachzahlungsbetrages, sondern auch um das Behaltendürfen der gezahlten Vorschüsse. Insofern ist es gerechtfertigt, die gesamten Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum in den Streitwert einzubeziehen.

Der Anspruch auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter ist einklagbar und bei Gebührenstreitwert und Beschwer nach § 23 Abs. 1 RVG, § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO mit dem erwarteten Rückforderungsanspruch zu bewerten. Ohne Hinweise auf die Höhe der zu erwartenden Rückzahlung wird ein Bruchteil der Vorauszahlungen angesetzt.^[67] Häufig wird ein Bruchteil von bis zu ⅓^[68] veranschlagt.

Wird nach Ende des Mietverhältnisses auf Rückerstattung der Vorauszahlungen geklagt, so entspricht der Streitwert dem geforderten Zahlbetrag.

[67] BGH, Beschl. v. 10.1.2017 – VIII ZR 98/16, www.bundesgerichtshof.de.

[68] Wall, Betriebskostenkommentar, Rn 1417.

3. Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen

Rz. 62

Sollen die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten angepasst werden, so wird der Vermieter sie in einer Zahlungsklage geltend machen. Hier bestimmt sich der Wert nach dem Klageantrag. Begehrt der Mieter die Herabsetzung der Vorauszahlungen, so ist über § 23 Abs. 1 RVG, § 48 GKG, § 9 ZPO anzuwenden. Angesetzt wird also der streitige Differenzbetrag zwischen den von den Parteien geforderten Vorschuss für den betreffenden Zeitraum höchstens der 3,5-fache Jahresbetrag.^[69] Zu bedenken ist hier aber, dass die Betriebskostenvorauszahlungen meist nur für das kommende Jahr festgelegt werden. Nur bei der Feststellung der Umlagepflicht einer Kostenposition für die Zukunft wäre es gerechtfertigt, den Höchstbetrag zu veranschlagen.

[69] AG Hamburg-Mitte, Urt. v. 26.7.2006 – 26 C 29/05, openJur 2011, 14375.