§ 3 Großaufteilung (reines Wohnungseigentum) / 2. Erläuterungen

a) Form

Rz. 71

Zum Zeitpunkt der Zugrundelegung der endgültigen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Berücksichtigung aller bis dahin erfolgten Umplanungen ist zwar typischerweise der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümer, so dass die Form des § 8 WEG genügen würde. Dennoch ist die Einhaltung der Form des § 4 WEG aus zwei Gründen empfehlenswert:

(1) Sofern noch nicht sämtliche Einheiten abveräußert sind, kann bei anschließenden Erwerbsverträgen gem. § 13a BeurkG auf die Umplanungsurkunde verwiesen werden.

(2) Häufig verändern sich bei der endgültigen Umsetzung von Umplanungen Miteigentumsanteile sowie Umfang und Ausmaß des jeweils veräußerten Sondereigentums. Für die damit verbundene Änderung des Kaufgegenstandes ist regelmäßig Beurkundungsform notwendig (§ 311b Abs. 1 BGB). Zumeist muss auch die Auflassung (§ 925 BGB) erneut erklärt werden.

b) Zeitpunkt

Rz. 72

Es sollte vermieden werden, jede einzelne Umplanung unmittelbar in Änderungen der Teilungserklärung zu dokumentieren. Ansonsten entsteht ein für Erst- und Folgeerwerber kaum durchschaubares "Dickicht" von Änderungsurkunden, die auf Dauer auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuches vermerkt sind und später die Verkaufs- und Belastungsfähigkeit faktisch beeinträchtigen können. Bei einer Vielzahl von Änderungsurkunden kann sich im Einzelfall empfehlen, in Anwendung des Rechtsgedankens des § 54 GmbHG eine überarbeitete "Endversion" zur Eintragung zu bringen.

c) Urkundsbeteiligte

Rz. 73

Zum Zeitpunkt der Änderungsurkunde ist typischerweise der Bauträger noch Alleineigentümer, so dass er die Teilungserklärung einseitig ändern kann. Sofern aber – wie üblich – zugunsten einzelner Erwerber Auflassungsvormerkungen in die bereits gebildeten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen sind, wirken Änderungen gegenüber Vormerkungsberechtigten nicht (§ 883 BGB). Darüber hinaus dienen die vorzunehmenden Änderungen in der Regel auch der Umsetzung der kaufvertraglich vereinbarten Leistungsinhalte. Formal Urkundsbeteiligte sollten daher auch die Erwerber der bereits protokollierten Kaufverträge sein. Sind schon Grundpfandrechte für Erwerberbanken eingetragen, muss ggf. deren Belastungsgegenstand verändert und die Gläubigerzustimmung eingeholt werden. Manche Grundbuchämter akzeptieren die im Muster enthaltende Pauschalformulierung; andere verlangen die namentliche Aufführung sämtlicher Beteiligter unter eindeutiger Bezeichnung der erteilten Vollmachten (Bezugnahme auf die jeweiligen UR-Nrn. der Kaufverträge).

d) Identitätserklärung

Rz. 74

Siehe hierzu oben (vgl. § 2 Rdn 25 und das Muster in § 2 Rdn 26).

e) Anpassung des Planungsstandes

Rz. 75

Das Muster verwendet die Bezeichnung "Aktualisierung" und vermeidet die oft anzutreffende Formulierung "Änderung, Berichtigung". So vermeidet man eher bei den Erwerbern den Eindruck, "ihr" Kaufgegenstand sei verändert worden. Vielmehr wird die Aufteilung sämtlicher Kaufgegenstände angepasst. Das sollte auch durch zumindest schlagwortartige Hinweise erläutert werden (z.B. auf interne oder externe Grundrissänderungen) und ist ggf. durch weitere Plananlagen (z.B. veränderte Sondernutzungsrechte) zu ergänzen.

f) Miteigentumsanteile

Rz. 76

Zur Bedeutung der Miteigentumsanteile (vgl. oben § 1 Rdn 44 ff.). Da fast jede Änderung der Planung zu Veränderungen der Wohn- und Nutzflächen führt, ist hier der Zeitpunkt gegeben, die Miteigentumsanteile endgültig zu bestimmen. Es ist empfehlenswert, eine komplette Neufassung beizufügen. Abspaltungen und Zubuchungen sind nicht im Einzelnen herzuleiten. Es genügt eine Neuverteilung.^[69]

[69] BayObLG NJW-RR 1993, 1043.

g) Aufteilungsplan

Rz. 77

Hierzu siehe oben (vgl. § 1 Rdn 62 ff.).

h) Sonstiges

Rz. 78

An dieser Stelle könnte zugleich die Anpassung von Kaufverträgen bzw. Grundpfandrechtsbestellungen der Erwerber erfolgen. Sofern diese aber Angaben zur Kaufpreis- oder Finanzierungshöhe oder sonstige für die Miteigentümer irrelevante sensible Daten beinhalten, sollte dies in gesonderter Urkunde geschehen.