§ 3 Großaufteilung (reines Wohnungseigentum) / II. Erläuterungen

1. Form

Rz. 2

Keine Besonderheiten (vgl. oben § 1 Rdn 15 ff.).

2. Grundstück

Rz. 3

Keine Besonderheiten für das Grundstück im Rechtsinn (vgl. oben § 1 Rdn 6; § 2 Rdn 8).

3. Bebauung

Rz. 4

Die verbale Angabe der vorhandenen Bebauung ist nicht notwendig. Sie ergibt sich in der Regel aus dem Aufteilungsplan. Gerade bei vermieteten Objekten, unterschiedlichen Nutzungsarten (Wohnen/Gewerbe), Mehrhausanlagen oder geplanten Um-, An- und Ausbauten ist es aber zweckmäßig, eingangs die damit verbundenen Fragen zu thematisieren.

Praxistipp

Zwecks Kostenersparnis werden vor allem bei Aufteilungen von Bestandsgebäuden bisweilen ältere (Bau-)Pläne als Aufteilungspläne verwandt. Hier ist Vorsicht geboten, da nicht selten Pläne und tatsächliche Gegebenheiten voneinander abweichen. Dies beschäftigt immer wieder die Rechtsprechung.^[1]

[1] Siehe etwa BGH DNotZ 2016. 278; hierzu ausführlich Naumann, notar 2016, 117, 118.

4. Belastungen

Rz. 5

Im Falle der Aufteilung nach § 8 WEG werden grundsätzlich sämtliche Belastungen in Abt. II und III des Grundbuches auf die neu zu bildenden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher übertragen, bei Rechten in Abt. III zur Gesamthaft. Dabei gibt es entgegen Kesseler^[2] keine Notwendigkeit der Zustimmung von Gläubigern (ein weiteres Beispiel für die dynamische Entwicklung des WEG-Rechtes).^[3] Für Rechte in Abt. II (z.B. Dienstbarkeit) soll dies jedoch nach h.M. nur insoweit gelten, als sie sich auf konkrete einzelne Wohnungs- und Teileigentumseinheiten erstrecken.^[4] Probleme können sich allerdings ergeben, wenn sich diese Rechte auf mehrere betroffene Sondereigentumseinheiten oder umfangreiches Gemeinschaftseigentum beziehen (z.B. Abstellräume, Gartenflächen). Befindet sich das Grundstück bereits in der Zwangsversteigerung, wirkt die Aufteilung gem. § 23 ZVG nicht gegenüber dem betreibenden Gläubiger.^[5]

[2] Kesseler, NJW 2010, 2317.

[3] So nach divergierenden OLG Entscheidungen: BGH NJW 2012, 1226 f.

[4] OLG Oldenburg NJW-RR 1989, 273.

[5] BGH ZWE 2012, 270.

5. Dingliche Teilung

Rz. 6

Zur dinglichen Teilungserklärung vgl. Muster 1.1. (vgl. § 1 Rdn 3 ff.). Auch für Großanlagen gelten insoweit rechtlich keine Besonderheiten.

6. Urkundsgestaltung

Rz. 7

Es ist Geschmacksfrage, ob man im Text der Urkunde sämtliche Einheiten verbal umschreibt, oder, wie im Muster, auf eine tabellarische Anlage verweist. Bei größeren Anlagen und insbesondere noch zu erwartenden Änderungen ist das zweite Verfahren regelmäßig einfacher und übersichtlicher.

7. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung

Rz. 8

Zum sog. vorläufigen Aufteilungsplan (vgl. oben § 2 Rdn 23); zur "Identitätserklärung" (vgl. § 2 Rdn 25); zur Planbeifügung (vgl. § 2 Rdn 27).

8. Mit Abgeschlossenheitsbescheinigung

Rz. 9

Zur Technik der Bezugnahme und Beifügung (vgl. oben § 2 Rdn 25). Beurkundungsrechtlich ausreichend wäre auch ein Verweis gem. § 13a Abs. 4 BeurkG, da es sich um eine öffentliche Urkunde handelt.

9. Definitionen

Rz. 10

Das Muster wiederholt hier und im Folgenden vielfach wortwörtlich Vorschriften des Gesetzes. Das ist an sich überflüssig, hat sich aber in der Praxis gerade bei größeren Anlagen durchgesetzt. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind gewissermaßen die "Vereinssatzung" des Verbandes, die auch ohne ergänzende Lektüre des Gesetzestextes aus sich heraus jedem Wohnungseigentümer eine grobe Orientierung über seine Rechte und Pflichten bieten sollte. Da die Rechtsprechung die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum aber zunehmend konkretisiert und dabei viele ältere Abgrenzungen aus heutiger Sicht unwirksam sind, sollten zu detaillierte Regelungen vermieden werden.

10. Sondereigentum

Rz. 11

Zu Abgrenzungsproblemen (vgl. § 1 Rdn 41). Der im Muster dargestellte Katalog ist weit verbreitet, im Einzelfall allerdings nicht unproblematisch. Die Abgrenzung etwa bei Balkonen führt teilweise zu absurden Ergebnissen.^[6] Allerdings ziehen (künftige) Wohnungseigentümer es vor, dass "ihr" Eigentum in der Urkunde greifbar umschrieben ist. Dies gilt nun auch hinsichtlich von Freiflächen, auf die Sondereigentum erstreckt werden kann. Hier will ein Wohnungseigentümer auch lesen, dass die Freifläche "sein" Garten ist. Die Rechtsprechung beschäftigt sich immer wieder aufs Neue mit der Frage nach der Sondereigentumsfähigkeit einzelner Gebäudebestandteile. So hält etwa das OLG Frankfurt^[7] Markisen für zwingendes Gemeinschaftseigentum. Die Geschossdecken einer als einheitliches Teileigentum ausgestalteten Tiefgarage sind notwendig Gemeinschaftseigentum.^[8] Die Kasuistik ist kaum überschaubar, teils widersprüchlich und unterliegt einem steten Fluss von Veränderungen und/oder neuen Erkenntnissen. Ver- und Entsorgungsleitungen sind nach dem jetzigen Stand der Rechtsprechung sondereigentumsfähig (erst) ab der ersten Absperrmöglichkeit innerhalb des räumlichen Bereichs des ­Sondereigentums;^[9] Außenfenster und Türen sind zwingend Gemeinschaftseigentum.^[10] Ältere Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Kommentare und Formularbücher sind daher mit großer Vorsicht zu lesen! Die von der Rechtsprechung und Literatur vorgenommenen Differenzierungen sind häufig schwer nachvollziehbar; spätere bauliche Veränderungen können zum Wechsel von Gemeinschafts- bzw. Sondereigent...