§ 3 Mietrecht und WEG-Recht / E. Eigenbedarfskündigung (Vermieter)

I. Muster: Eigenbedarfskündigung (Vermieter)

Rz. 5

Muster 3.5: Eigenbedarfskündigung (Vermieter)

Muster 3.5: Eigenbedarfskündigung (Vermieter)

_________________________ (Adresse)

Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,

das Gesetz gesteht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das klingt einfacher als es bisweilen ist. Folgendes ist zu beachten:

▪	Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB, also mindestens drei Monate sowie jeweils weitere drei Monate nach einer Dauer des Mietverhältnisses von fünf und acht Jahren.
▪	Der Begriff der Familienangehörigen ist weit gefasst. Darunter fallen bspw. auch Nichten und Neffen, Onkel und Tanten sowie Schwiegereltern. Nicht verwandte Mitbewohner des Vermieters (z.B. Lebensgefährten und deren Kinder) fallen unter den Begriff "Haushaltsangehörige".
▪	In der Kündigung müssen die Personen, welche die Wohnung beziehen sollen, und deren Verbindung zum Vermieter dargelegt werden. Zu erläutern ist ferner der Bedarf, also die aktuelle Wohnsituation und der Grund für den beabsichtigten Umzug.
▪	Die Kündigungsgründe müssen abschließend in der Kündigungserklärung genannt werden. Weitere Gründe sind nur von Bedeutung, wenn sie nachträglich entstanden sind.
▪	Sofern der Vermieter die Möglichkeit hat, dem Mieter angemessenen Ersatzwohnraum anzubieten, ist er dazu verpflichtet. Er muss den Mieter ferner informieren, falls der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung entfällt.
▪	Missbräuchliche Eigenbedarfskündigungen lösen eine Schadensersatzpflicht des Vermieters aus.
▪	Wohnt der Vermieter mit seinem Mieter in einem Zweiparteienhaus, kann er ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
▪	Auch im Fall der berechtigten Eigenbedarfskündigung oder der erleichterten Kündigung im Zweiparteienhaus kann die Kündigung nach Widerspruch des Mieters unwirksam sein, wenn sie für diesen eine besondere Härte darstellt.

II. Erläuterungen

Rz. 6

Bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB müssen die Kündigungsgründe noch nicht detailliert dargelegt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter anhand der Begründung nachvollziehen kann, dass die Kündigung zugunsten des gesetzlich zulässigen Personenkreises erfolgt und ein Bedarf vorhanden ist. Sie müssen nach der Rechtsprechung des BGH identifizierbar und von anderen Gründen unterscheidbar sein (vgl. BGH v. 22.5.2019 – VIII ZR 167/17).

Eine Härtefallprüfung gem. § 574 BGB kommt auch in den genannten Fällen in Betracht (BGH, a.a.O.).

Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB ist stets zu prüfen, da sie den sichersten Weg darstellt. Das Risiko einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz bei missbräuchlicher Eigenbedarfskündigung sollte dem Mandanten vor Augen geführt werden, zumal jedenfalls eine entsprechende Absicht in der Praxis nicht selten anzutreffen ist.